Burbuja que no es burbuja…

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Va artículo posteado por Anónimo…

UPDATE: aporte en documento de Masti26, quien originalmente señaló este artículo…va link a documento para análisis y comentario de los lectores…Precio Compra Casas

 

Alejandro Maureira

Docente Universidad Andrés Bello, Economista jefe de Adventure Capital y Director de LBO Consulting Group, asesora a importantes empresas de Chile y el extranjero, en economía empresarial, inversiones de alto riesgo y bonos de carbono. Destaca su labor como académico participando en importantes instituciones, en Chile y el extranjero, tales como: Harvard Business Review Corporate Learining, Universidad Politécnica de Cataluña, Escuela Internacional de Alta Gestión (Bolivia), Centro Internacional de Gestión Empresarial de la Universidad Técnica Federico Santa María, Pontificia Universidad Católica de Valparaíso, y Universidad Andrés Bello, entre otras.

Solitaria cruzada ha sido demostrar que la mal llamada burbuja inmobiliaria es inexistente y peor, cuando en nuestra frágil memoria estos sobreprecios estaba por desaparecer, el Presidente del Banco Central nos recordó este fenómeno, colocándolo en portada, cuando asumo que su objetivo era dar “tranquilidad”.
Realizando un estudio de precios inmobiliarios noté que los valores se agrupaban en lotes, es decir, tenían tramos muy marcados (de 20 a 40 millones, de 60 a 70, de 120   millones hacia arriba). ¿Qué explicaba este fenómeno?, ¿por qué su los precios no son lineal?
Encontré dos explicaciones. El primero, el avalúo, la tasación basada en una metodología fija que asume atributos estándares que dan “valor” a una propiedad, como por ejemplo privilegiar cercanía de un colegio, acceso a transporte publico y el sol de la tarde, tres atributos que recuerdo muy bien ya que, en mi caso, buscaba lo contrario, para mi desagregan valor, por ende las propiedades vendrían con un valor de tasación distorsionado a lo que estaba dispuesto a pagar. El segundo elemento, es el efecto “puja”, es decir, los corredores de propiedades -es parte de su trabajo- elevan el precio de las bienes inmobiliarios ya que sus ingresos, comisión depende de ello, entonces hay dos elementos claros que traen una distorsión de precios, pero, aún así no explicaban el valor en “lotes” de las propiedades.
Al dividir a la población en deciles, su ingreso medio y por ende el máximo crédito al que podían acceder, la correlación fue del 100%, es decir, el acceso al crédito es lo que determina el valor de las propiedades, explicando también porque se agrupan en lotes, y es más, al realizar el mismo estudio en diferentes momentos -series temporales- la evidencia era clara, entonces: “Dime cuánto es tu acceso a crédito y te diré cuánto es el precio de tu vivienda”
Los créditos distorsionan los precios. Si puedo comprar un activo que vale 100 pero debo pagarlo al contado versus pagar 120 por otro que puedo pagar en dos o más cuotas, entonces preferiré el de 120, en ausencia de costos financieros es la solución más eficiente, demostrando cómo los créditos elevan los precios de mercado. Este fenómeno se da, sobretodo, en el ámbito inmobiliario por los valores de las propiedades donde el crédito permite obtener el activo en una edad temprana, de lo contrario debiéramos ahorrar hasta poder pagar al contado, entonces, monitorear las tasas hipotecarias permite determinar el valor de las viviendas
Conclusión, hay un sobreprecio en el mercado inmobiliario, dado por una metodología de tasación que fija un precio mínimo, en vez de dejar que el mercado lo haga. La puja de los corredores de propiedad elevan los precios. Las condiciones de crédito, al agregarla a las demás variables explican el valor de las propiedades, explicando el precio de los bienes inmuebles y, por definición, si el fenómeno se puede explicar ex antes entonces no es una burbuja.

AWWWWDDDDD LAWRDDDDDDDD, una epifanía¡¡¡¡¡ los créditos distorsionan los precios¡¡¡¡ , y también los tasadores¡¡¡, y la compra está determinada por el acceso al crédito¡¡¡¡¡¡ i´m the fucking king of the world¡¡¡ give me the nobel DA PRIZE right now¡¡¡¡

pero la mejor de todas es la siguiente:

Conclusión, hay un sobreprecio en el mercado inmobiliario, dado por una metodología de tasación que fija un precio mínimo, en vez de dejar que el mercado lo haga.

Fuck Yeah, Tasadores….a la Guillotina¡¡¡¡, mierdas especuladoras que no dejan que el mercado actúe¡¡¡¡…ohhh, wait…los tasadores son parte del mercado, y los créditos, y principalmente el ganado que se endeuda a 40 años heredables en módicas cuotas para pagar casas de 2x2 a 5000 UF´s, porque no recuerdo que nadie coloque una pistola en la cabeza para obligar a comprar en blanco, porque…sólo quedan las últimas 2 unidades¡¡¡¡¡ (LOL)…

JEEZUZ, asesor de empresas de renombre??? académico de prestigiosas universidades…kill me, kill me now¡¡¡¡

Para resumir,

Sobreprecios de casas…Check

Acceso a Crédito….Check…

Malévolos Tasadores….Check

Pero no es una burbuja porque, por definición, si se puede establecer lo que la produce, NO ES BURBUJA¡¡¡

OHHH Boy….estos PHD´s me matan…

La verdad es que ya es ridículo, Sebastián Edwards se despacha con la frase más idiota y copiada de la economía de los últimos tiempos (Las burbujas sólo se pueden conocer cuando estallan), y todos ASS umen que es un dogma…y construyen tautologías en base a eso…no, no, no se puede saber si existe o no una burbuja ex antes, por lo tanto si soy capaz de establecer las razones de porqué existe una burbuja (o sobreprecio…LOL), esta por DEFINICIÓN NO EXISTE¡¡¡, DEFINICIÓN DE QUIEN NIGGA????

 

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