Hasta 200% aumentan precios de viviendas en el Gran Santiago durante la última década

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@emol

SANTIAGO.- Hasta en 200% han aumentando durante el periodo 2006-2016, los precios de las viviendas en el Gran Santiago, como se observa en el caso de Pudahuel, así lo arrojó un informe de GfK Adimark. Los incrementos más destacados son viviendas en altura, donde se concentra un poco más del 80% de la demanda de la capital. Asimismo, destacan algunas variaciones en comunas como Maipú, Las Condes y Ñuñoa, donde se han duplicado los precios, según informó hoy El Mercurio. Para el gerente de Estudios Inmobiliarios de GfK Adimark, Javier Varleta, uno de los principales temas que han encarecido los valores de las viviendas es la escasez de suelo. Ya en 2009 los precios empezaron a subir en la zona oriente de Santiago, provocando que desaparecieran los productos más pequeños, sumados al fin del IVA de la construcción. Más tarde, Varleta apuntó a que tras el terremoto del 2010, se agregaron más exigencias sísmicas a las construcciones. Sumado a que 2012 comenzó a notarse el incremento en la demanda de viviendas, y en 2015 se produjo el boom de compras inmobiliarias para aprovechar la exención del IVA a la venta, junto a otros factores. Entre las comunas que cuentan con incrementos de precios mayores en departamentos están las de la zona centro-oriente como Santiago Centro, Ñuñoa, Las Condes, Providencia, Vitacura y Lo Barnechea. Respecto a los valores en Pudahuel y Maipú, desde el sector inmobiliario reconocen que el alza de sus valores se liga con la extensión del Metro a tales comunas.

Considerando que el índice de remuneraciones reales de los últimos 6 años es alrededor de 30%, claramente existe una concentración de capital mucho mayor que el poder de compra adicional adquirido por la economía.

Lo que significa que los precios se han visto aumentados por el acceso masivo a créditos hipotecarios que se alargan cada vez más en plazo para poder cubrir el flujo requerido mensual. Bastantes de ellos con tasas variables en UF´s. Lo que generará el aumento del pago mensual múltiplos enteros cuando las tasas comiencen a subir. Eso generará defaults de pagos que enviarán una gran cantidad de oferta en un mercado que ya está saturado.

Es decir, burbuja.

Una de las razones, supongo, por la cual el banco central no sube las tasas de interés es mantener esta ilusión de control sobre las variables económicas, entre ellas las tasas hipotecarias. Se supone que tasas bajas de referencia incentivan la colocación de hipotecas, particularmente las largas.

El banco central de Chile está a punto de tener una papa caliente en las manos que no ha experimentado nunca.

Va a tener que subir las tasas de referencia cuando en el mundo comiencen a subir, lideradas por la FED. Porque si no, todo el capital se va a escapar, obviamente por una moneda bajando y que más encima no paga más intereses por esta pérdida de valor. Y eso va a hacer subir las tasas de las hipotecas variables en UF´s. No sé la proporción de hipotecas con esta modalidad, pero cualquiera sea el porcentaje, obviamente va apuntado a segmentos que no pueden financiar mejores condiciones de tasas fijas. Por lo que los hace muy vulnerables a un bajón económico que se suma a un aumento de las tasas.

Estoy seguro que los muchachos del central tienen extremadamente claro esto.

Lo que no significa que tengan soluciones.

Porque finalmente, no existen. La concentración de capital en los niveles que hemos experimentado, solo tiene un camino. El desapalancamiento. Se puede prolongar la espera. Pero no evitarlo.

Como siempre, las tendencias del núcleo se expanden hacia la periferia. Por lo que un bajón de los precios en Santiago centro-oriente llegará más tarde a la periferia metropolitana y regiones.

Creo que el mercado inmobiliario ya llegó a su peak. Al menos en Santiago. Desde ahora en adelante, comienzan las bajadas, si no todavía en precio, de todas maneras en actividad. El impulso del año pasado pre inicio de impuestos en un clásico. Le pasó a Roma en la antigüedad. Le pasó a Londres ahora. Y nos pasará a nosotros.

Al tiempo.

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