Ingreso de viviendas compradas en boom inmobiliario afectará rentabilidad de arriendos

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@DF

Las ventas récord del sector inmobiliario registradas en 2015, producidas por la entrada en vigencia del IVA a la construcción -y que aceleró la decisión de compra-, tendrá un impacto en la rentabilidad de los arriendos durante este año.

Un estudio realizado por la consultora Arenas & Cayo establece que la rentabilidad bruta -arriendo anualizado, dividido el valor de venta- de los arriendos de departamentos en el Gran Santiago promediará 5% el 2017, equivalente a una caída de un punto porcentual respecto a lo visto en los años anteriores, influenciado por el ingreso de oferta esperada de parte de las compras en verde realizadas el 2015.

Aunque no se puede entregar una cifra “a firme” de cuántas unidades ingresarán al mercado de los arriendos, desde la consultora sí entregan algunas proyecciones, fundamentadas en el factor inversionista.

Indican que alrededor del 35% de las ventas son explicadas por los inversionistas, pero estiman que alcanzará el 50% en el mediano plazo. Número relevante si se considera que el 2015, según el registro de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), se comercializaron en la Región Metropolitana 43.994 unidades (34.625 departamentos y 9.369 casas), cifra 26,8% superior a la registrada en 2014.

Para el gerente de Estudios de Arenas & Cayo, Cristián Gutiérrez, “es de esperarse rentabilidades más moderadas en un primer momento, porque aumentará la oferta, pero debe tender a normalizarse dado las restricciones crediticias, por lo que mucha gente tendrá que arrendar”.

Añade que “en los últimos años ha crecido mucho el segmento de inversionistas, dado a las restricciones al crédito e impuestos, justo en momentos de mayor producción. Este escenario ha sido una oportunidad aprovechada por ellos, aumentando su participación en el mercado”.

“Esto repercutirá en una rentabilidad más discreta en principio, producto de la entrada masiva de nueva oferta, pero luego se estima que el negocio se consolidará”, complementa.

Resume, eso sí, que en general las rentabilidades para departamentos se encuentran deprimidas en comunas del sector oriente y con mayor vigor en las comunas del sector centro-sur poniente de Santiago, aunque todos muestran (salvo Maipú) una tendencia a la baja.

Es así como para comunas del sector oriente la rentabilidad estimada para este año promediaría el 4,8%, dentro de los más bajos de la capital.

Pero no es la única, ya que uno de los íconos de la rentabilidad, Santiago Centro, verá resentidos sus retornos. “Una de las comunas que se verá afectada es Santiago, una de las que ha presentado la mayor rentabilidad -de un 6%-, pero por el aumento de oferta se espera que baje sus niveles”, sostiene Gutiérrez.

En la vereda contraria está Maipú, la única que subió su nivel de retorno y aparece con un gran potencial. “Son mercados que todavía están en maduración, por lo tanto, tienen todavía más demanda que oferta”, explica el ejecutivo.

 

2018, el año del repunte

Pero la caída en las rentabilidades puede ser un efecto transitorio, ya que asimilada la entrada de la nueva oferta, el mercado se estabilizará.

Explican que dadas las restricciones al crédito se propiciará que ciertos segmentos deban arrendar por más tiempo que antes de comprar.

“Desde 2018 en adelante el mercado estaría bastante consolidado y con buenos números”, cierra Gutiérrez.

Era bastante esperable que lo que se compraba en verde aumentara la oferta de arriendos y por ende bajaran los precios. Ya se estaba viendo en las comunas del sector oriente.

El siguiente paso es la baja de precios de ventas. Que es razonable suponer en la medida en que se mantenga el bajo crecimiento.

Aunque al parecer, existen ciertos brotes de confianza basados en el dinamismo de la economía de USA que finalmente es el motor más importante de crecimiento del mundo se quiera o no. Eso puede aplazar el desenlace de cualquier burbuja de activos en los emergentes. O apurarlo en la medida en que sea mucho más atractivo el retorno sobre las inversiones en el país del norte que en el resto del mundo emergente.

Tiene mucha pinta de que va a pasar esto último. No solo con los emergentes sino con los desarrollados respecto de sus deudas y banca.

No es nuevo esto, es simplemente el flujo de capitales moviéndose hacia la seguridad y rentabilidad. Y no existe hoy mejor combinación de ambas que lo que proyecta USA si Trump cumple medianamente con lo que ha prometido hacer a nivel comercial.

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