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El mercado de viviendas ha mostrado un creciente número de desistimientos de promesas de compra durante los últimos meses. La cifra fue especialmente alta en el último trimestre de 2016, donde se registraron máximas de tres años, debido, principalmente, a los cambios que se producen en las condiciones crediticias a la hora de solicitar un crédito hipotecario.
La gran cantidad de escrituración con la que cuentan las inmobiliarias en los últimos meses del año, con el fin de reflejar esos ingresos durante el periodo, también demostraron que una de las principales causas de la renuncia de compra de vivienda se asocia también a la pérdida de empleo de quienes solicitan el crédito. Dicha situación se ha visto normalizada en el caso de los departamentos durante principios de 2017, según un informe de la consultora Toctoc.com.
“Después del alza que se registró en los desistimientos de compra de viviendas en el último trimestre de 2016 -que en promedio está dentro de lo esperado para la industria-, durante enero, en el caso de departamentos, se registraron valores completamente normales. En relación a las casas, la cifra sigue sobre el promedio debido a la intensidad de entrega de este tipo de viviendas en dicho mes”, señala el gerente de Toctoc.com, Nicolás Gumucio. Así, durante enero de 2017 el desistimiento en departamentos se ubicó en 7%, una baja con respecto a cerca del 12% que se registró a fines del año pasado. Mientras que para el mercado de casas, éste se ubicó en 17%, luego del 26% experimentado en los últimos meses de 2016.
Qué se espera
Para 2017, el desistimiento de viviendas, que se calcula en base a las unidades desistidas dividido en las unidades promesadas, aumentaría con respecto al año pasado. La razón principal de esta alza sería “el aumento del pie del 10% al 20%, que va a ser un factor clave para la aprobación de los créditos hipotecarios por la Banca”, asegura Nicolás Gumucio. Dicha proyección tiene directa relación con la cantidad de viviendas que se entregarán durante este año, considerando también las que están en entrega inmediata, las que serían en total 20.877 en departamentos y 8.456 para las casas.
Por comuna
La comuna de la Región Metropolitana con mayor desistimiento de promesas de compra en el caso de departamentos durante enero fue La Florida, con cerca del 25% de casos, seguido por Las Condes con el 16%. En tanto, las comunas con menor porcentaje fueron San Miguel, con el 1%; Ñuñoa y Vitacura con alrededor del 2% cada una.
Para el negocio de casas los sectores con una mayor cifra del indicador fue Lampa sin el subsidio DS-116 con el 60%, mientras que el sector de Santa Filomena en Colina tuvo cerca del 45%. Le sigue Huechuraba con un 40%. Maipú y San Bernardo ocupan los últimos lugares en relación a la renuncia de compra, con un 5% y 10%, respectivamente.
Uno de los mercados más complicados históricamente es el inmobiliario. Sobre todo es países como el Chile donde se apalanca en una gran cantidad de años de deuda. Mientras mayor es el plazo de pago, y por ende el apalancamiento, mayor es el potencial de desplome del valor de venta de los activos cuando se quieran liquidar. En el caso de los bienes raíces este riesgo es gigantesco.
Cuando se plantean los bienes raíces como resguardo del capital, una de las consideraciones que se deben hacer es si las condiciones del país y de los créditos entregados hacen que los precios puedan estar en peaks máximos. Cuando esto ocurre, probablemente no sea el mejor activo para resguardo. Sea porque no mantendrá su valor o poder de compra, sea porque será difícil liquidarlo, o si hay que hacerlo será en una fracción del valor libro.
Ojo con este mercado como visión de inversión o preservación de capital. Si el objetivo es contar con una vivienda para ti y tu familia, ese es otro tema y bien puede ser el inicio de una gran periodo de oportunidades para esto.
