Noticias irrelevantes 1° parte…Precios de casas en Zapallar superan hasta en siete veces a Maitencillo

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DF:

Hasta 24 mil UF cuesta, en promedio, una casa de 250 metros cuadrados en Zapallar. La misma vivienda en Cachagua cuesta 20 mil UF; es decir, el primer balneario, es un 20% más caro. Mientras que la brecha es hasta siete veces mayor en comparación con Maitencillo, donde una vivienda cuesta en promedio 3.000 UF.
En el mercado de los departamentos, la situación es semejante: en Zapallar alcanza valores de 12.500 UF, 19% más que en Cachagua, donde cuestan, en promedio, 10.500 UF, en ambos casos, para unidades de 160 m2, en tanto, en Maitencillo por una unidad de 90 m2 los valores alcanzan las 3.000 UF. Todo lo anterior, según un estudio de la consultora de turismo y servicios inmobiliarios, Fitzroy.
Según Hernán Passalacqua, director ejecutivo de la firma, este nivel de precios en la zona se ha producido debido a varios factores, entre ellos, que “para el segmento ABC1 de Santiago se validó esta zona como de segunda vivienda, versus Algarrobo, Tunquén, Santo Domingo y Las Brisas”.
En segundo lugar, se explica por el “aumento de la riqueza (...) sumado a que también hay un tema aspiracional”, añadió.
Asimismo, los precios han subido los últimos años en este sector debido a la escasez de oferta para la gran cantidad de demanda que se ha dado, explican las corredoras de propiedades. María Teresa Morel, de LeriaMorel, señala que “el plan regulador es sumamente restrictivo, entonces nunca más vas a poder hacer edificios de departamentos”.
Además grafica esta “locura” del aumento en los precios, con un ejemplo: “en Costa Cachagua, un departamento de cuatro dormitorios que antes vendías en 6.000 UF a los dos años se vendía en 8.000 UF y hoy día pagan hasta 10.000 UF”.
“Terrenos que antes costaban 3.000 o 4.000 UF en Costa Cachagua o Cantagua, hoy día cuestan entre 7.000 y 7.500 UF”, agregó.
Asimismo en la corredora Engel & Völkers concuerdan en el análisis. El director de la corredora en Zapallar, Eduardo Díaz, mencionó un ejemplo de lo que ocurre en la zona, “hay casas en las que los propietarios han puesto algunos precios de locos y hace más de dos años están sin venderse. Hay una casa que está en venta por 
US$ 10 millones (...) El alza es importante, pero esa casa no vale ni US$ 4 millones”; sin embargo, agrega que este ejemplo ayuda a dimensionar la alta demanda por el sector.
Cambios al plano regulador

A propósito de esta estrechez de oferta, Passalacqua cuenta que se va a incorporar nueva tierra al mercado, lo que daría algo de alivio a los precios. ”Se ven cosas interesantes entre la zona de Horcón y Marbella. Hay un tramo de 5 km de orilla de mar, con acantilados y protección ecológica, con mucho terreno. También está Pichicuy, Los Molles, Pichidangui, que son zonas que se debieran desarrollar de forma potente. También entre Papudo y La Ligua y Catapilco y Zapallar. Acá te alejas del mar, pero estás en la zona de influencia, como un Chicureo en Santiago”, explica.
Problemas

En todo caso, hay ciertos aspectos que frenan un mayor despegue de la zona: baja oferta de servicios, como hoteles y restaurantes; además, hay que mejorar la conectividad vial para que no sea un Reñaca en los próximos años, asegura Passalacqua. Otro tema es el problema del agua.

Por supuesto no existe aumento acelerado de precios, sólo demanda orgánica basado en aumento de los ingresos…SHIT…

De lo que recuerdo, ABC1 (en términos de ingresos) es familias con estos sobre $1.700.000 (promedio) con un mínimo de $750.000.

Como hablamos de promedios, una depto de 12.000 UF como segunda vivienda implica una primera de al menos ese valor, digamos 15.000 UF´s. La deuda combinada es de 27.000 UF´s. digamos a 25 años, eso es 150 UF´s en dividendo, o $3.420.000

Tal vez debería existir una nueva definición de ABC1, aquellos que tienen menos deuda en el sistema en relación a sus ingresos. Estoy seguro de que muchos de los que se creen ABC1 y con un alto “equity” (LOL) se llevarían más de alguna sorpresa.

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