Las perspectivas para los fondos inmobiliarios tras el desplome de esta semana

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@emolinversiones

Los valores cuota de los grandes vehículos de inversión del sector cayeron hasta -8% en cuatro días, mientras los analistas revalúan sus perspectivas.

Para Emilia Ríos, alcaldesa electa Ñuñoa, tanto el alcalde Andrés Zarhi como su predecesor Pedro Sabat promovieron una “desregulación” inmobiliaria que ha llevado a la comuna a situarse "muy por debajo de las recomendaciones de la OMS en temas de viabilidad, redes sanitarias, etc., lo que afecta a las comunidades. Vamos a partir por la revisión de los permisos porque tiene que imperar la ley”, dijo en el programa “Mentiras Verdaderas” de La Red.

“Aquí los mega proyectos son una parte del problema" y "hemos tenido un total crecimiento desregulado de la comuna, con una falta de planificación, con falta de justicia territorial que hay entrar a combatir”, dijo en la misma instancia Tomás Vodanovic, alcalde electo de Maipú. “Hoy tenemos diferentes conflictos socios ambientales relacionados con la agresividad inmobiliaria”, señaló a su vez Macarena Ripamonti, alcaldesa electa de Viña del mar. Irací Hassler, su par de Santiago, fue un paso más allá: “se propone replicar el modelo de inmobiliaria popular y constructoras populares, sin fines de lucro”.

Las sorpresivas elecciones municipales y de constituyentes podrían promover un giro relevante en la industria inmobiliaria nacional, cuyo boom reciente –reflejado en la afluencia de fondos de alto retorno– se apresta a dar paso a un contexto de limitaciones que hasta hace poco no se contabilizaba. Los mayores fondos de inversión inmobiliaria del país ya han acusado el golpe: esta semana, Rentas Inmobiliarias de Independencia, un icono de la tendencia que hasta hace poco lideraba el mercado, cayó casi -8%, con lo que desde el estallido social acumula una baja de –35,64%. En tanto, el valor cuota de Renta Comercial, de BTG Pactual, se contrajo un más profundo -9,32%, sumando una baja de –41,88% desde el 18 de octubre de 2019. Renta Inmobiliaria I de LV-Patio cayó -4,02% y Renta Residencial de BTG Pactual cedió -4,03%, perdiendo -38,77% y -12,57% de su valor desde el estallido, respectivamente.

En el mercado no son pocos los que creen que se avecinan nuevos estándares para los capitales destinados a este negocio y que los inversionistas deberán revaluar la forma o el foco de sus proyectos. “Efectivamente el mercado recoge que una nueva administración en las alcaldías por parte del PC o del mismo FA podría tener efectos dada la revisión de los contratos, similar a lo que ya se está comentando con el proyecto Las Salinas respecto a la expansión inmobiliaria”, dice Pablo Solís, gerente de activos alternativos en STF Capital. “Ahora, hay que esperar y ver qué es lo que está en sus programas respecto a inversión inmobiliaria y cómo planean conversar con los distintos gestores para desarrollo en sus comunas o gobernaciones. La experiencia en Recoleta puede extrapolarse a lo que podría acontecer con las nuevas autoridades”, señala.

Algunos reconocen que la puerta para aplicar regulación a la actividad inmobiliaria estaba abierta. “Lo que a mí me sigue sorprendiendo es que no haya un respeto a los planos reguladores. Sí, existen, pero no se respetan”, dice Guilermo Araya, gerente de estudios de Renta 4. “Eso uno lo ve, por ejemplo, en las dunas de Concón, construidas completamente siendo que ahí supuestamente no se podía construir, pero nadie le puso el cascabel al gato. Así que eventualmente podría venir un endurecimiento en términos de que se apliquen efectivamente los planes reguladores, se respeten, y que haya también alguna asignación de un porcentaje de los terrenos fiscales o quizás de privados para vivienda social”, presagia.

José Manuel Sapag, docente de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Chile, dice que la caída en los fondos de inversión inmobiliarios obedecen a diversas razones. En primer lugar, “existe una mayor incertidumbre en la actividad económica nacional, que afecta las expectativas de retorno de los fondos, por ejemplo, mayores vacancias y/o ajustes en tarifas. Por otro parte, se suma un componente de incertidumbre jurídica que aumenta el apetito por liquidez, lo que implica que algunos inversionistas opten por salir de su posición en los activos reales, generando una mayor oferta y en consecuencia una caída en los precios de los activos”, indica.

DIFERENCIANDO

Gonzalo Reyes, socio de Abaqus, dice que para considerar el potencial impacto en estos fondos, hay que diferenciarlos. “Creo que revisar los planes reguladores y permisos de construcción le pega mucho más a los fondos de desarrollo y a las inmobiliarias que a los fondos de renta comercial ya estabilizados, como renta comercial de BTG”, sostiene.

Otros creen que nuevos límites podrían, incluso, favorecer a ciertos activos. “En aquellos fondos en que la etapa de inversión está concluida, es decir, sus activos están construidos y con su recepción municipal correspondiente, mayores restricciones constructivas en proyectos futuros, incluso, podrían generarle un impacto positivo como consecuencia de la menor oferta inmobiliaria”, dice Sapag, de la U. de Chile.

“Por el contrario, en aquellos fondos que aún se encuentren en etapa de inversión, una eventual revisión de los permisos de construcción podría terminar en mayores exigencias, y en consecuencia, en mayores inversiones en mitigaciones, generando un perjuicio económico para los inversionistas”, advierte.

Mientras tanto, la posibilidad de un incremento en el precio de venta o de arriendo, según sea el caso, se percibe como "poco probable", dice el académico, aludiendo al incremento real que han experimentados ambos en los últimos años, “pues los ingresos de las personas no han aumentado en la misma proporción”.

Igual de relevante serían las mayores restricciones de la banca para el otorgamiento de créditos tanto para los desarrolladores como para las personas que compran las unidades inmobiliarias, "pues mayores restricciones crediticias, que ya se están viendo en el mercado, frenan de forma significativa el desarrollo de proyectos y en consecuencias la oferta de fondos inmobiliarios", asegura Sapag. Añade que el retiro de fondos desde las AFP ha dañado la existencia de capital institucional para invertir en fondos de renta inmobiliaria, "afectando negativamente la colocación de fondos a inversionistas institucionales tradicionales".

El entorno se ha vuelto complejo para este tipo de vehículos. “La incertidumbre hoy es la máxima, por lo que muchos inversionistas prefieren hacer la pérdida", dice Pablo Solís, de STF Capital. "Es necesario recordar que los fondos ya venían castigados por el crash social de octubre de 2019 y los efectos de la pandemia sobre activos de renta de oficinas, por ejemplo”.

En este marco, algunos creen que se avecinan cambios en las fórmulas de negocios de los vehículos de inversión. “Los fondos inmobiliarios exitosos serán aquellos cuya propuesta de valor no solo se centre en el retorno potencial a los inversionistas, sino aquellos que contribuyan al cuidado del medio ambiente y hagan un aporte efectivo a la sociedad, ya sea con áreas verdes, parques, ciclovías, infraestructura deportiva para la comunidad”, dice José Manuel Sapag, de la U. de Chile. Bajo el nuevo escenario, “la evaluación de dichos proyectos no solo deberá considerar la dimensión de rentabilidad privada, sino que además la ambiental y social; solo de esta forma los proyectos podrán convivir en el mundo de hoy, y en consecuencia, tendrán a todos los stakeholders alineados en su desarrollo evitando así la existencia de detractores”, sostiene.

Cuando tienes una empresa y ambiente en el cual tienes que estar preocupado de los gustos y necesidades de todos, menos de tus shareholders…GET THE FUCK OUT…

Estos fondos están liquidados…

Y es un proxy bastante bueno del mercado inmobiliario de inversiones en general. Las propiedades comerciales obviamente están fritas. Con el teletrabajo…

Lo que está en boom son las viviendas fuera de la ciudad.

Pero también están sujetas a las próximas elecciones.

Para mi gusto todo está en stand by hasta Noviembre y finalmente Diciembre. Cualquier decisión, financiera o de vida.

Voy a tratar de disfrutar lo que más se pueda estos meses que van a ser de tranquilidad probablemente. Los pendejos revolucionarios no van a huevear demasiado porque en realidad no tienen porqué hacerlo por un lado, y también porque son lo suficientemente inteligentes como para entender que ahora la derecha e izquierda moderada está en modo corazón roto. Y eso significa revancha cuando se pueda, y tratar de re ganar el corazón de sus electores engañados por otros cuando deban. Y estando ellos en el gobierno…

Lo comentado en otro post. Esperar que las cosas se recuperen no es un gran plan.

Siempre pueden caer más. Y las inversiones inmobiliarias son las que más se demoran en volver porque son las que más se desapalancan dada la cantidad de deuda estratosférica que traen del futuro al presente.

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