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Las cifras sobre el desarrollo inmobiliario en Chile impresionan: desde 1995 a la fecha se han construido 100 millones de metros cuadrados de viviendas, casi el doble de lo que se edificó en las cinco décadas anteriores. El crecimiento económico del país impulsó la expansión de estas inversiones junto con una oferta de créditos para diversos rangos de precios.
Pero no toda la población puede optar al mercado de las casas y departamentos nuevos. Una investigación del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales; del Observatorio de Ciudades de la UC y la empresa Inciti, plantea que más de la mitad de los hogares en Santiago no tiene la posibilidad de acceder al mercado de viviendas nuevas, pues sus ingresos no le alcanzan para obtener créditos hipotecarios para comprar propiedades.
El análisis contempló la información de precios y ubicación de 933 proyectos habitacionales de la Región Metropolitana, con un total de 42.940 casas y departamentos. Así, se calculó si los hogares capitalinos pueden postular a un crédito hipotecario en la banca debido al nivel de remuneraciones que tiene (ver infografía).
El análisis señala que 1.233.588 hogares tienen una renta menor a $ 655.443, la que no es suficiente para comprar la vivienda nueva más barata que se comercializa hoy, a un valor de 1.214 Unidades de Fomento ($ 32.809.613). Estas familias corresponden a un 56,2% del total de los hogares de la capital, mientras que el resto sí puede optar a algún proyecto.
Luis Fuentes, director del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales UC, sostiene que la mayor parte de los inmuebles nuevos se ubica en la zona centro-oriente, cuyos valores, en promedio, parten en 1.675 Unidades de Fomento, en Santiago y pueden alcanzar 50.000 UF en Las Condes. “Esto implica que muchas personas quedan definitivamente excluidas del mercado de la vivienda nueva en esos sectores, porque los precios son inaccesibles en buenas localizaciones”, dice.
El estudio añade que la mayor concentración de proyectos se encuentra en San Miguel, Estación Central, Santiago, Macul, Ñuñoa y Las Condes, los que suman 27.287 unidades. Se trata de comunas consideradas con buena calidad de vida, pues tienen un mejor estándar en inmuebles, centros de salud y conectividad, entre otros.
El análisis también indica que hay lugares que registran la menor cantidad de propiedades nuevas que están siendo comercializadas. Así, Tiltil posee 51 inmuebles a la venta; La Granja tiene 71; Renca registra 112 proyectos, y Conchalí cuenta con 139.
Ricardo Truffello, investigador de la UC, dice que estas comunas requieren inversión del Estado en cuanto a “áreas verdes, vialidad, conexiones a servicios básicos, con el objetivo de que se conviertan en lugares de interés para que los privados construyan”. Cuenta que así ha sucedido, por ejemplo, con Providencia, la que destina $ 738.000 por persona al año a mejorar sus barrios, por lo que este año se ubicó en el primer lugar en el ranking de calidad de vida urbana hecho por la UC y la Cámara Chilena de la Construcción.
La alcaldesa de La Pintana, Claudia Pizarro, señala que su zona tiene una baja calidad de equipamiento y problemas de seguridad, lo que lleva a que no sea un sitio atractivo para el desarrollo inmobiliario. Afirma que tiene un déficit de parques, además de que las calles, luminarias y veredas están en mal estado. También dice que tienen un débil acceso a internet, porque La Pintana es “zona roja”. “Los propios vecinos deben esperar años para comprar una vivienda social en la comuna y, muchas veces, prefieren emigrar a otros lugares”, dice.
La autoridad añade que el escenario ha comenzado a cambiar desde este año, pues el Ministerio de Vivienda compró suelo para levantar un proyecto habitacional de 1.700 inmuebles, cuyas obras ya comenzaron en el sector de Antumapu.
Planos reguladores
Javier Hurtado, gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, señala que un factor clave para entender los problemas de acceso a la vivienda es que un tercio de las municipalidades del país no tiene un plan regulador actualizado que establezca suelo para emplazar propiedades de menor valor (ver entrevista).
Es el caso de Cerrillos, que hoy tiene una baja inversión en ese ámbito. Arturo Aguirre, alcalde de la comuna, sostiene que este año se espera aprobar un plan, pero que mientras ello no ocurra, un factor inmediato que podría activar el desarrollo inmobiliario es la presencia de la Línea 6 del Metro, la que comenzó sus operaciones en noviembre pasado. “Al mejorar la conectividad con el resto de la ciudad aumenta el interés por construir viviendas de calidad. Pienso que, finalmente, nos convertiremos en una ‘pequeña ciudad’ dentro de Santiago”, dice.
Nelson Orellana, alcalde de Tiltil, sostiene que su comuna se mantiene sin inversión, por la gran cantidad de industrias “contaminantes” que se aprobaron en el pasado. “Nos han estigmatizado por tener un basural y, además, nadie quiere construir en una zona que tiene problemas de suministro de agua potable o de servicios básicos, como conexión a teléfono celular o internet”, añade el edil.
Por ello, Orellana agrega que ha debido implementar nuevo equipamiento, como dos estadios nuevos, 2.000 luminarias y un remozado centro cívico.
En el Ministerio de Vivienda explican que para mejorar el acceso a viviendas a familias de sectores vulnerables y medios, además de los subsidios tradicionales, se han implementado nuevos instrumentos de ayuda, como el DS 19, que incentiva la oferta. Bajo esa modalidad, se han construido 19.412 viviendas a través de 97 proyectos inmobiliarios. En la cartera se añadió que estos conjuntos habitacionales consideran un porcentaje de entre un 20 a un 30% de hogares destinados a personas de menores ingresos (financiadas con subsidio y ahorro) y el resto corresponde a inmuebles dirigidos a grupos medios que pagan un crédito hipotecario, más subsidio y ahorro.
Hmmm..
En general, los más destructivo para la economía en términos de desapalancamiento es el sector inmobiliario y la deuda (aunque más a nivel de inversionistas). Y el apalancamiento que tiene hoy en día la vivienda en Chile, y en Santiago y comunas mineras es astronómico. Igual que en casi todo el mundo. Y la prueba es que la ciudad de Chile con mayores posibilidades de compra no puede acceder ya a créditos para casas básicas en la mitad de los hogares.
En cualquier región, cuando el centro comienza el aumento de precios de bienes raíces, se produce el inicio del ciclo, que posteriormente se traspasa a la periferia. Cuando el centro comienza a ralentizar o bajar directamente los precios, es señal de que se está terminando el ciclo. Ya existe un enfriamiento de precios (aunque aún no caídas) en los sectores “core”, como Providencia, Las Condes y en menos medida Ñuñoa y Santiago.
Cuando esta situación se detona, es igualmente destructivo para aquellas familias que ven su patrimonio disminuido, siendo las casas casi el único “ahorro”. Y por ende la confianza y el consumo caen.
Es realmente devastador este escenario. Sucedió en Japón, con la locura de Hipotecas a 150 años…si…150. 3 generaciones de sueldos llevados al presente, en los 80´s, lo que provocó el estallido deflacionario del que aún no salen.
Para aquellos que quieran comprar casa, es necesario establecer las razones correctas para ello. Si la razón es especular con subidas de precios para ganancias de capital, tiene que ser con pinzas. Igualmente para arriendos. Si es para vivir, hay que buscar las mejores condiciones de crédito, y de ser posible, contar con la mayor cantidad de pie que se alcance a juntar. También considerar que una casa de alto valor paga altas imposiciones que no son descontadas como crédito en los impuestos de ganancias de capital en la venta de la casa, por lo que hay que incluir en el cálculo de la rentabilidad de la transacción este hecho.
En la depresión de los 30´s en USA los precios de las casas cayeron a un 10% de su valor original, básicamente porque los únicos que podían comprar eran quienes tenían efectivo. Eso es lo que detonó la creación de las hipotecas a 30 años. Cada crisis genera una solución que provoca la siguiente crisis.
