Múltiples presiones han enfrentado los precios de las viviendas nuevas en el país durante esta década. Los mayores saltos en los valores se concentran en los últimos seis años, periodo en el cual se advierten aumentos que, incluso, superan el 100% al analizar las comunas de la Región Metropolitana.
Tras el terremoto de 2010 subieron las exigencias a las construcciones, lo que repercutió en los precios. Pero fue a partir de 2012, cuando se comenzó a hablar con fuerza de las alzas de las viviendas. Ese año, el Banco Central -presidido por Rodrigo Vergara- manifestó su preocupación por el tema, mientras el sector inmobiliario precisaba que no había "burbuja", sino un " boom " de demanda. A esto se unían incrementos en los costos de edificación por la escasez de mano de obra ante la migración de los obreros a las faenas mineras, en medio de la solidez del precio del cobre.
Luego, en la discusión de la reforma tributaria en 2014 se anticiparon alzas en los valores, ya que se agregaría el IVA a las compraventas de viviendas nuevas. Ese cambio comenzó a concretarse en 2016, luego de que en 2015 las inmobiliarias vivieran un auge de ventas por la anticipación de compras por parte de los clientes, previo a la aplicación del gravamen.
Las diversas barreras a la construcción en altura establecidas por los municipios o por oposición de comunidades, y la omnipresente escasez de suelo que acusa el rubro, son otros ingredientes que están afectando los precios.
Y los datos reflejan esta historia. Según cifras de la firma de asesoría inmobiliaria Tinsa, el precio promedio de la vivienda nueva en la Región Metropolitana subió 65% entre 2012 y 2018, situándose hoy en casi 59 UF por metro cuadrado. Pero al revisar los valores por comunas en el segmento de departamentos se advierten crecimientos de hasta 115%, como es el caso en San Bernardo. Un poco más atrás destacan los aumentos de La Cisterna (94,2%), San Joaquín (92,5%), Macul (90%), Ñuñoa (88,8%), Providencia (71,8%) y Las Condes (70,1%) entre otros (ver infografía).
El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, comenta que además de los factores antes mencionados, hay elementos adicionales que han provocado el avance de los precios, como la "elevación de estándares y requerimientos del mercado al subir los ingresos y exigencias de los consumidores".
Otro factor que ha estimulado los valores es la expansión de Metro, dice Fabián García, director del área de consultoría de Tinsa. Agrega que los problemas del transporte en superficie generan que sea más apetecido vivir próximo al tren subterráneo, tema que se incluye en los precios de las viviendas.
Consultado respecto de la fuerte alza en el valor de la viviendas en San Bernardo, García señala que se debe a su conectividad a través de autopistas y porque está capturando el interés de las inmobiliarias tras el impacto positivo generado por el tren Alameda-Rancagua, de la Empresa de los Ferrocarriles del Estado (EFE). Añade que esta comuna también ofrece a sus residentes comercio, colegio, servicios públicos y actividad industrial, por lo que muchas gente vive, estudia y trabaja allá.
En el caso de Ñuñoa, si bien el precio subió casi 90% en seis años, García explica que el valor del m {+2} en departamentos nuevos en esa comuna (77,6 UF) es inferior a las 93,1 UF de Providencia, pese a que ambas zonas tienen servicios semejantes. Por ello, muchas personas optan por los barrios ñuñoínos, presionando la demanda.
Sobre Las Condes, el experto comenta que es una comuna aspiracional y que destaca por sus variados servicios y centros de trabajos existentes en barrios de oficinas.
En el segmento de casas, uno de los mayores polos de desarrollo se ubica en Colina, sector en donde la demanda seguirá en niveles altos por la "heterogeneidad" de productos y precios que se ofrecen en esa zona, indican en Tinsa.
Incrementos continuarán
Uno de los pocos casos conocidos de bajas de precios ocurrió en Antofagasta, a raíz del deterioro la actividad minera entre 2014 y 2018, indica García. En ese periodo, el valor promedio de una vivienda cayó de 4.000 a 3.500 UF, tras la merma en el empleo y también la compra de unidades residenciales en otras ciudades -como La Serena- por parte de los trabajadores mineros que permanecieron en proyectos.
Así, lo más seguro es que los precios sigan aumentando, incluso, aunque en los próximos años la economía avance lento, añade.
Vicente Domínguez de la ADI coincide en que los valores seguirán al alza, entre otros, por nuevas exigencias en materia de mitigaciones. "En el próximo tiempo impactará la puesta en marcha de la Ley de Aportes al Espacio Público y los cambios de los planes reguladores hacia la restricción de las densidades, constructibilidades y alturas".
Al representante de las inmobiliarias también le preocupa el efecto de que se apliquen "nuevos tributos o trámites administrativos como algunos presionan", sostiene.
Increíble que entre las razones por la que pueda subir (o bajar) los precios de las viviendas no se mencione LA razón más importante. La facilidad en la creación de crédito bancario.
Lo que expande los precios de las viviendas es la capacidad de la gente de acceder a créditos hipotecarios. Una restricción de estos general de inmediato una contracción del sector que más utiliza y depende de esto, que es el inmobiliario.
En niveles actuales de absoluta saturación de deuda, es bastante difícil suponer que esta pueda seguir expandiéndose sin una corrección. De hecho, es lo que siempre ocurre. Lo que podemos desear o querer es que sea una corrección limitada. Especialmente en el crédito hipotecario. Pero eso dependerá de lo que detone esta corrección. Que puede ser simple saturación, esto es, no hay nadie más comprando, o puede ser por un impacto externo, del estilo recesión internacional.
Veremos que ocurre, pero un aumento de esta envergadura en tan poco tiempo grita corrección por todos lados.
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Yo ya no creo ninguna de estas noticias que son pagadas por los grandes intereses de inmobiliarias y bancos. No creo que el los ultimos 4 años con el desempleo rampante los precios de los inmuebles sigan subiendo.
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