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Family office y compañías de seguros son los principales inversionistas que participan en este negocio, que se basa en la compra de un edificio habitacional completo para su alquiler. Actualmente, hay solo una torre de departamentos operando bajo esta modalidad, pero ya se han concretado más compras y existen varios actores mirando con interés lo que está pasando.
María de los Ángeles Pattillo
Comprarse un departamento para generar rentas es una alternativa de inversión ya consolidada en Chile. Lo que está recién tomando fuerza en el mercado inmobiliario es la llegada de los grandes jugadores a esta línea de negocio, a través de los fondos de inversión inmobiliaria de renta residencial.
Compañías de seguros y family office son los inversionistas con más presencia, atraídos por su nivel de rentabilidad. "Es un negocio que puede dar 9% o 10%, al ser capaces de optimizar los ingresos por arriendo, generar flujos adicionales y tener menores costos", dice Felipe Swett, socio y director de Administración de Activos de Asset.
Su empresa es la única que actualmente está operando un edificio con este modelo de negocio y ya tienen previsto que el próximo año y en 2016 entrarán con dos nuevas torres habitacionales al mercado. Además, para el primer trimestre del próximo año Asset tiene contemplado levantar capital para adquirir de cuatro a seis edificios más, que entrarían en operación durante 2017 y 2018.
Marcos Kaplún, socio de la consultora Kayco International Group, advierte que los fondos de inversión de renta cada vez van a estar más ligados al tema residencial: "Cuando se pone difícil el negocio de las oficinas, se empieza a pensar en arrendar departamentos, que es más fácil". Hace menos de un mes, su firma asesoró la compra por parte de un fondo de inversión de un edificio de 155 departamentos (en construcción) en la zona del Parque de los Reyes, por 400 mil UF. "Hay fondos extranjeros que están viendo torres residenciales en Chile, donde no exigen que estén arrendadas para comprar".
Los actores nacionales miran también atentos lo que está pasando. En PatagonLand Investment, por ejemplo, reconocen que están evaluando el mercado, pero si levantan un fondo de inversión no será antes de la segunda mitad del próximo año. "Vamos a ir viendo cómo se mueve la economía y cómo van cambiando las expectativas de los inversionistas", señala Javier Peters, gerente de Estrategia.
Aunque hay compañías de seguros que ingresan a estos fondos, ellas tienen también la opción de comprar directamente el edificio, cosa que está considerando Euroamérica dentro de varias líneas de inversión. "Hemos evaluado alternativas que podrían llegar a tener rentas de un 9%. El cap rate , es decir, la división entre el valor de la compra y los ingresos anuales, debe estar entre UF + 5,5% y UF + 7%, dependiendo de la zona", indica Arturo Roa, gerente de Inversiones Inmobiliarias de Euroamérica.
Las claves
La gestión del edificio es uno de los puntos más sensibles de esta alternativa de inversión. "El volumen administrado le quita atractivo al negocio, por lo que se hace necesario centralizar la administración con empresas especialistas", señala Arturo Roa. Marc Royer, director de Transaction Services de CBRE, agrega: "En la medida que la administración de edificios residenciales se profesionalice, como pasa hoy en EE.UU., será una inversión más recurrente".
La buena gestión cobra especial protagonismo en torno al manejo de la morosidad. "Hay un riesgo de que el arrendatario no pague y se quede en la propiedad por un tiempo no menor. En Chile, hasta que puedes sacar a alguien pueden pasar nueve meses, mientras que en EE.UU. si el tipo no paga, le sacas las cosas fuera de la vivienda, cambias la chapa y listo", advierte Peters.
En Asset llevan un año y medio operando y, hoy, el monto mensual recaudado por multas es más alto que el incobrable. Para evitar morosos, la clave es identificar rápidamente los casos y darles alternativas de solución. Y de mantenerse el problema, cambiar lo antes posible de arrendatario. "Este negocio es de micro management , tenemos que meter las manos al barro. Nosotros contamos con una oficina en el edificio y el gerente del fondo opera desde allá", dice Swett.
En su caso, además, optaron por reclutar a una persona que se hiciera cargo exclusivamente de la gestión del edificio, en vez de contratar los servicios de una administradora de propiedades. Lo mismo se hizo con un corredor de propiedades y un maestro, que solo están destinados ahí. Según los cálculos de la compañía, gracias a este mecanismo la operación les resulta hasta un 20% inferior que con el modelo tradicional.
Otra fórmula para mejorar el rendimiento de la inversión ha sido el arriendo independiente de bodegas y estacionamientos. "En general, el arrendatario de nuestros departamentos no necesita bodegas, así es que algunas se usan como depósito para comerciantes o empresas", explica Swett. En el caso de los estacionamientos, se firmó un acuerdo con una empresa para arrendarlos a sus trabajadores.
Por medio de la alta rotación logran también mayor rentabilidad. "El negocio no es tener un arrendatario por mucho tiempo, a un precio que dejó de ser de mercado y que cuando se va, la garantía no alcanza para arreglar todo el departamento", dice Swett. "Al tener alta demanda se puede optar a contratos más cortos y de mayor rotación, con lo que aseguras una vacancia no mayor a 5%", agrega Roa.
Para Marc Royer, el nivel de desocupación no es ni será un problema en la renta residencial: "Es un producto de primera necesidad, por lo que es menos sensible a las variaciones de los ciclos de la economía respecto de las oficinas. Además, las rentas residenciales están al alza y no suelen tener fluctuaciones".
Productos de interés
El perfil de los edificios que atraen a los fondos de inversión es claro: torres con al menos 150 departamentos de hasta dos dormitorios, cerca del Metro y en comunas céntricas. En la compra, las inmobiliarias hacen un descuento a los fondos de inversión entre el 10% y el 20% del precio de venta en verde. "Los descuentos varían caso a caso, pero en gran parte se sustentan en que las inmobiliarias se ahorran una serie de costos de comercialización y márketing y se elimina el riesgo de venta", dice Swett.
10% y 20% es el descuento que hacen las empresas inmobiliarias al precio de venta en verde de un proyecto que buscan adquirir completamente los fondos de inversión, según los actores del mercado.
La cultura de la casa propia
A juicio de Javier Peters, gerente de Estrategia de PatagonLand Investment, una traba importante de la renta residencial es la relevancia que se le atribuye a tener casa propia en Chile. "En otros países no es tan importante comprar y la gente está más dada al arriendo. Acá no", dice. En la actualidad, producto del alza en los precios de venta, mucha gente está optando por arrendar. "Es un tema de mercado, pero no hay un cambio de cultura", advierte.
En todo caso, Felipe Swett, socio y director de Administración de Activos de Asset, destaca que la renta residencial está enfocada a otro mercado, no al que quiere ser propietario. "No apostamos a que al chileno le guste arrendar más que ser dueño, sino a que ahora hay una etapa de la vida en que a las personas les conviene arrendar, ya sea porque se fueron a vivir solos, están en otra ciudad o se separaron".
So it begins…
Como era esperable, quienes han invertido en proyectos inmobiliarios no comerciales se quedan hoy con la alternativa de arrendarlos, no venderlos, que es la primera intención de un inversionista en términos de tiempos de recuperación del capital invertido.
Como había comentado en algunos posts antes, ese es el inicio de la baja en los arriendos. Tal vez no todavía, pero será apreciable en los siguientes meses al entrar en competencia. Increíble como la historia se repite en todos lados.
Y sin lugar a dudas, lo que comenzará a notarse antes es la baja en los requerimientos, ahora absurdos, para arrendar.
Tendencias que se acelerarán una vez terminen los beneficios tributarios a la compra de viviendas sobre 2000 UF´s.
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Conozco otro caso de edificio para arriendo, no se si totalmente: Paz Rent tenía el edificio NRG cetca del metro Santa Isabel. No se como les habrá ido, ya no funciona su página web. Por lo menos por el 2010 los precios eran más caros que arrendar a un particular.
ResponderEliminarTambién escuché que el Gute y la Sole Alvear compraron un edificio en el metro Santa Lucía, no se si es efectivo o si ya esta listo.
A principios de 2012 mi señora compró un departamentito en el centro de Santiago. Entre que lo compró baratisimo y los arriendos en el sector se dispararon, ha obtenido una rentabilidad del 15% anual. Con los nuevos precios y el descuento de un 20% por comprar todo el edificio podrían llegar a una rentabilidad del 10%, pero creo que los arriendos van a bajar más que eso.
Por lo menos de la inversión de mi señora no me preocupo. Está todo pagado, y si el arriendo baja a la mitad sigue siendo más rentable que inversiones seguras.