1 de cada 3 departamentos en Reñaca debe más de 3 meses de gastos comunes, más de 20 mudanzas al año por edificio y más de 5 departamentos por edificio puestos en venta a menos de 3 años de adquirir el inmueble, por no tener cómo pagar el dividendo a 30 años y arriendos sobre $500 mil pesos irreales para la región.
Hace pocos días, CNN Chile presentó una nota donde destacaba que un reciente estudio realizado por el portal Edifito.com da cuenta que tres de cada diez vecinos de comunidades en edificios de la Región Metropolitana están morosos en el pago de los gastos comunes. Pero esa realidad no es sólo de Santiago, sino prácticamente a nivel país.
En el año 2010, mi madre decidió vender una casa que teníamos, prácticamente olvidada, en un balneario que se llama La Laguna de Zapallar. El valor de una casa promedio en dicho lugar, hace sólo 9 años, era de $15 millones, pero nuestra vivienda tenía un local comercial, por lo tanto, la pudimos vender en $40 millones con local incluido y con ese dinero, mi madre compró un departamento en Reñaca.
Buscamos en el sector de Balmaceda o Vicuña Mackenna. En el 2010, el valor promedio de un departamento de dos habitaciones era entre $30 y $40 millones de pesos. Tras ver varios departamentos de los edificios existentes en el lugar, por cierto, ninguno superaba la antigüedad de 4 años, al final, mi madre compró un departamento justo en Balmaceda, al lado del club español por tan sólo $30 millones de pesos.
Han pasado tan sólo nueve años e inexplicablemente el departamento que mi madre compró por apenas $32 millones de pesos, hoy no se vende por menos de $120 millones de pesos. Sí, escuchó bien y aunque esta noticia me debería alegrar, me pongo a pensar. ¿Qué pasó en la economía chilena que en menos de 9 años una vivienda cuadruplicó su precio?
Pero la sorpresa es mayor en edificios de Viña del Mar, donde departamentos que en el 2010, se vendía a sólo $15 millones, como los ubicados a un costado de Espacio Urbano, construidos en los años 60s hoy ese departamento inexplicablemente se vende por $120 millones de pesos.
¿Qué pasó con el valor de la vivienda? ¿Por qué se han disparado ridículamente estos valores? ¿El cambio de uso de suelo? ¿La plusvalía del sector? ¿La oferta inmobiliaria o es una burbuja inmobiliaria?
En el año 2002 se vendían por $5 millones en el 2009 a $15 millones y diez años después los venden a $115 millones, al mismo valor de un departamento nuevo en Reñaca .El Fuerte de la época de construcción y crecimiento de Viña del Mar fue en los años 60, pero no porque haya llegado la alta sociedad o la élite de nuestro país, muy por el contrario, la mayoría de los terrenos existentes tanto en Reñaca como en Viña del Mar y el crecimiento habitacional, apareció a través de las Industrias que habían en la ciudad, donde los trabajadores necesitaban viviendas. Por ello nacen estos blocks de viviendas sencillas, simples para los trabajadores. Estas viviendas eran descontadas por planilla. Las viviendas eran departamentos sumamente simples, eran para la clase trabajadora obrera, para que tuvieran donde vivir. Otros, como la mayoría de viviendas de Jardín del Mar en Reñaca, fueron donados a sus trabajadores por los dueños de los grandes fundos que estaba conformado esta zona, como por ejemplo la familia Hamel.
Vivir en Reñaca, aunque usted le parezca increíble, no era muy interesante para el viñamarino. Si, era para venir a la playa, pero no para vivir y es por eso que donde se encuentra hoy en día el Colegio Mackay, eran bosques. Nadie se interesaba por aquellos.
Viña del Mar, tiene su crecimiento inmobiliario, en la década de los 60, cuando los potenciales compradores tenían 30 años hoy estos compradores tienen entre 70 y 80 años.
Viña del Mar se convirtió en una ciudad de la tercera edad. Cómo es lógico, entre el 2010 y 2019, empezaron a morir aquellos propietarios y los hijos que heredaron estas propiedades, no querían vivir en un edificio con cañerías de plomo, en un edificio antiguo o teniendo vecinos gente de 70 u 80 años que poco toleran a los niños, a los adolescentes. Los herederos, quieren vivir esta burbuja de clase media y alta sociedad que se crea en Reñaca. La imposibilidad de destruir edificios en Viña, para levantar nuevas tendencias urbanas, obliga como decía en algún momento el humorista Coco Legrand a emigrar más al norte y todos se vinieron a Reñaca y Concón. Claro, había que inventar un nombre diferente para no confundirse con Concón, Aquí nace el nombre de Bosques de Montemar.
Nuevas construcciones, con piscinas temperadas, piscinas al aire libre, jacuzzi, quinchos todo lo que brinda la imagen de un ejecutivo exitoso.
Las nuevas propiedades partieron con precios muy aterrizados y claro, todos bajo la temática de la UF , la peor soga al cuello que la clase media puede endeudarse por su alto avance y crecimiento en la línea del tiempo. Es así, que en la década del 2000 al 2010, un departamento en Reñaca no superaba los $30 millones de pesos. Un valor entre los 2000 y 3000 UF, es decir , en aquellos tiempos entre $40 y $60 millones.
En 2010 un departamento de 2 habitaciones 1 baño , estacionamiento y bodega con ascensor y piscina, ubicado en Vicuña Mackenna, frente al Mackay, costaba $37millones
Pero aquí viene el engaño económico más grave que puede recibir la clase media. Hasta un lema de las inmobiliarias para tentar a la compra de sus clientes diciendo y aconsejando. ¿sabes cómo puedes comprar este departamento? Arrienda el departamento al mismo valor de tu dividendo y ¿qué pasó? Que de la noche a la mañana, los arriendos subieron de $200 mil en Reñaca, ahora se dispararan a $500 mil pesos, promedio. Para que vamos a hablar entonces lo que costaba un departamento en Gómez Carreño, que no superaba los $150 mil en arriendo, hoy no están por menos de los $350 mil. Este valor es una locura por donde se mire, pues la quinta región, es la que tiene mayor cesantía en el país, la que tiene mayores campamentos en el país y donde hay menos recursos laborales. Ello, sumado a que muchas autoridades, con el argumento del patrimonio y la cultura, han frenado cualquier proyecto generador de trabajo como son los mall y grandes casas comerciales, claro tiene sentido, al no existir una gran oferta, se sigue encareciendo los pocos sitios disponibles.
Viña del Mar, está lejos de ser una ciudad de alta sociedad y los pocos que se consideran como tales, en su mayoría, son funcionarios de la Armada que reciben sueldos mayores al promedio de cualquier trabajador, que jubilan muy jóvenes y que por la estructura de jubilación, que no es lo que está en debate en este reportaje, reciben una suculenta entrada económica. Y me detengo en ello para el lector, para que no lo lleve al terreno político, ni de derecha o izquierda. Ese no es el tema, pero si debe estar claro que Gómez Carreño, Santa Inés, Jardín del Mar, recta las Salinas, Reñaca y Bosques de Montemar, son sectores habitacionales de la Armada.
Lo cierto es, que esta nueva generación de treinta y tantos que ganó su primer millón, creen que durante el plazo de 30 años que se meten en el crédito, jamás le faltará el trabajo, tampoco calculan cuánto terminarán pagando en UF por la propiedad que adquirieron y por lo tanto lo que hacen es endeudarse a un nivel inalcanzable.
Los precios en Chile, son una locura. Si tomamos por ejemplo como inversión, una propiedad ubicada en Europa, España por ejemplo, en una ciudad balneario de real importancia como Valencia, tiene un valor promedio entre €80 mil y €120 mil euros, de un promedio de tamaño de 120 m2, es decir, $60 millones y $90 millones. Estamos hablando de lo que vale a penas un departamento en Glorias Navales. O puedo comprar un departamento en Miami, que es mil veces más grande e importante y con futuro que el que ofrece Viña del Mar.
¿Qué es lo que está pasando en la mente de los compradores? ¿Acaso son los nuevos ricos? ¿Son conscientes en el endeudamiento que se están metiendo? ¿Están convencidos de que tendrán ese sueldo y trabajo por 30 años?
El desastre de esta burbuja inmobiliaria ya han comenzado a ver sus peores resultados en Reñaca. En promedio, en cada uno de estos edificios nuevos, que no superan los 4 años de antigüedad. Cada año se producen más de 20 mudanzas por edificio. La razón, debieron colocar en venta el departamento que apenas compraron hace 4 años atrás, el arrendatario no puede seguir pagando los $500,000 de arriendo y más $150 mil de gastos comunes y por ende, comienza la crisis financiera y atraso en los dividendos, que hacen que la mejor solución sea vender esta propiedad.
360% han aumentado los precios en Concón, mientras que en el caso de Viña del Mar un 29%y en Valparaíso cerca de un 40%, explicó el subgerente de Estudios de Portalinmobiliario.com. Nicolás Izquierdo.
Precio de venta de propiedades en la región crece 32% en ocho años
Fuente: Diario el Día – http://www.diarioeldia.cl/economia/propiedades/precio-venta-propiedades-en-region-crece-32-en-ocho-anos
Nuevos estudios, a nivel nacional, determinan que en un edificio, cada tres departamentos, uno debe 3 meses de gastos comunes y claro, es el promedio de renta en Chile que no supera los $800 mil de la clase media que se considera bien pagada ganando entre $1 millón y $1.5 millones, es imposible con esa cantidad de dinero sobrevivir para pagar un arriendo, pagar colegios y además alimentarse.
La realidad del mercado, es que la mayoría de los que llegan a vivir a Reñaca, no es porque tengan poder adquisitivo, sino están vendiendo la casa de la abuela o la casa de la madre que estaba en Viña del Mar y se compraron esta, pero entre los gastos comunes que suben cada año y el dividendo, les hará perder pan y pedazo.
La mayoría de los hogares en Chile se mantienen con el sueldo de ambos o se vive con los padres.
Comencé este reportaje contándoles que en el sencillo y simple balneario de La Laguna de Zapallar, que no es Maitencillo, vendimos nuestra casa por $40 millones, ahora escuchen bien, la venta de la casa el nuevo dueño pide $230 millones de pesos y no se les arruga la cara. Lo más triste es que hay un tonto que lo pague.
La burbuja inmobiliaria va a reventar más temprano que tarde y en tan sólo 5 años veremos cómo este país, sucumbe en el nivel económico al igual que en Europa paso hace 10 años atrás, donde comenzaron los embargos y remates judiciales y el quiebre de la banca por haber autorizado y aprobado estos créditos a quienes no tienen cómo cubrir.
La quinta región y Viña del Mar, la ciudad con más campamentos de Chile según el INE, con mayor cantidad de escasez de propiedades por familia, donde viven más familias hacinadas con otros familiares y dónde la cesantía aumenta, están viviendo esta burbuja inmobiliaria, que en cinco años más, reventará en la economía de la región y de los que hoy se endeudaron con 40 años de edad y que con 45 años les será imposible enfrentar.
La pregunta es ¿cuanto debe ganar una nueva familia que recién comienza con 30 años de edad, un nuevo profesional de hoy para enfrentar un crédito hipotecario superior a las 5.000 y 6.000 UF, pagar colegios para dos hijos promedio por familia que tiene un costo en esta zona de $250 mil por cada uno de ellos?, vivir , pagar tus cuentas y tener una capacidad de ahorro y lo más importante, que el puesto laboral le dure a lo menos 30 años? tres millones mensuales, cuatro millones. Siéntense y usen la calculadora y piensen por un momento que pasaría si tuvieran una laguna de 6 meses sin trabajo. ¿Podrás asumir ese riesgo o tendrás que verte forzado en vender la propiedad antes que te la rematen?
¿Y como lo hicieron nuestros padres? aaahhhh, ¿Cuánto pagaron hace 30 años, 20 o 10?
Muchos dirán que es una exageración. La pregunta es ¿Ud. compra dólares o acciones en la bolsa cuando el dólar se dispara o cuando baja?
Socovesa advierte por crecientes precios de las viviendas: “Es un tema que nos debe preocupar”
Adjuntamos Estudio http://observatorio.ministeriodesarrollosocial.gob.cl/indicadores/docs/region/Valparaiso.pdf
Lectura recomendada: http://repositorio.uchile.cl/handle/2250/116038
Gran aporte de un lector.
Nadie mejor que un residente que conozca la realidad específica de una zona para explicar las asimetrías y distorsiones en este caso del mercado inmobiliario de Viña.
El fin de semana pasado estuve en el sur, en los lagos, y se ve una situación muy similar a la descrita, al menos en términos de precios. Especialmente impactante en Puerto Varas. Hace 10 años era casi una novedad un edificio. Hoy están por todos lados a precios estratosféricos. De hecho en el sector de la casa de un amigo, las casas costaban entre 60 y 80 millones. Y hoy los residentes están pidiendo 160 a 180 millones. Por supuesto están hace 1 año tratando de venderlas. Y el problema es que intentan traspasar esta pretensión de precios de venta a los arriendos, lo que ha provocado que muchos arrendatarios opten por elegir alternativas más económicas que hoy abundan. Y 6 meses sin arrendar una casa para una economía familiar normal es un agujero negro de dinero.
Lo dicho en el blog desde hace años. Las poderosas y luksicianas pretensiones de una casa en la playa o lago o campo para vacacionar de la clase media aspiracional son las primeras que van a sentir el efecto de no tener, en la épicas palabras del presidente de codelco, ni un puto peso. Las casas de veraneo son las que se desploman en precio, en todos los sitios donde una expansión de crédito se ha producido de manera desproporcionada. La segunda pretensión sería el segundo auto para el fin de semana.
La fuerza más destructiva de la historia es la deuda de gobierno. La segunda mayor es la inmobiliaria, especialmente en esta época moderna de créditos a 30 años a cualquiera que camine, y también los que no, no sería inclusivo.
Ojalá el desapalancamiento de la deuda inmobiliaria chilena no sea tan catastrófica, pero tiene toda la pinta de que será un tsunami económico.
Imprimir artículo
Miren este articulo. Me acorde de los bonos basura y la crisis subprime.
ResponderEliminarhttp://www.elmercurio.com/Inversiones/Noticias/Analisis/2019/05/03/El-silencioso-boom-de-fondos-hipotecarios.aspx