@EyN
La mayor oferta de viviendas en arriendo, especialmente departamentos, está explicando el estancamiento de los precios de arriendo en el Gran Santiago. Incluso, al revisar específicamente lo que ocurre en comunas del sector oriente, como Lo Barnechea, Las Condes, Vitacura y Providencia, se advierten descensos en los valores de renta de entre cerca de 4% y 10% frente a los observados a fines de 2013.
Así lo revela un estudio de Portalinmobiliario.com, que indica, además, que la rentabilidad bruta anual en esta materia cayó de 7,3% a 6,3% en ese período.
"Por primera vez desde el primer trimestre de 2009 tenemos un crecimiento de 0% en los precios de arriendo de las viviendas en el Gran Santiago, cifra opuesta a lo que observábamos en 2012-2013, cuando los valores de viviendas llegaron a aumentar más de 15% real anual", comentó el subgerente de Estudios de Portalinmobiliario.com, Nicolás Izquierdo, quien además señaló que han constatado un fuerte incremento en el número de avisos de propiedades en arriendo, especialmente en mercados de departamentos, duplicándose los casos en los sectores centro y oriente, donde se concentra la mayor parte de la oferta.
"Este factor, unido al menor crecimiento económico del país en el último periodo, inciden en la merma de los precios", añadió.
"No es de extrañar que suceda esto, dado que actualmente existe muchísima oferta para arrendar, y no necesariamente la misma cantidad de gente para las viviendas disponibles. Es muy probable que esta situación se siga acentuando con el aumento en las ventas de este año", dijo Nicolás Gumucio, gerente del área inmobiliaria de Toctoc.com, empresa de Iconstruye, ligada a la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).
Entre enero y junio de este año se comercializaron 19.709 viviendas nuevas en el Gran Santiago, la mayor cifra registrada por la CChC para un semestre. Este número, a la vez, fue 12,4% superior a la comercialización de la primera mitad de 2014. Esto, debido a la anticipación de compras previo al proceso de entrada en vigencia de la aplicación de IVA a la venta de inmuebles a partir de 2016.
El gerente de Administraciones de Fuenzalida Propiedades, Rodrigo Ortega, comentó que la caída de precios se advierte más en departamentos que en casas.
Fuenzalida Propiedades detectó que hoy el 15% de los arrendatarios no pagan el primer mes de alquiler. Esto, tras analizar el comportamiento de más de 2.700 propiedades en administración. Las comunas de Las Condes, Ñuñoa y Santiago Centro son las de mayor incumplimiento. Ante esto, la corredora ofrece como parte de su servicio un seguro contra "malos" arrendatarios y un programa de revisión periódica de la propiedad.
Efecto "renta"
La compra de departamentos por parte de inversionistas para luego arrendarlos -como herramienta de negocio o aumentar sus pensiones a futuro- estaría elevando la oferta de viviendas para la renta.
"Coincide que son los productos donde tradicionalmente se han interesado los inversionistas; es decir, departamentos pequeños y bien ubicados, los que más han aumentado su oferta. Esto ciertamente podría estar incidiendo", indicó Izquierdo.
Lo Barnechea es la comuna que encabeza las bajas en precios entre fines de 2013 y el tercer trimestre de 2015, con una baja de 9,65%. Le siguen Las Condes (-5,56%), Vitacura (-4,75%) y Providencia (-3,78%), según Portalinmobiliario.com. En Ñuñoa y Santiago Centro, en tanto, se observan alzas de 2,33% y 5,3% en igual lapso.
Maipú, Macul, Peñalolén y La Florida no se han visto afectadas por bajas de valores.
Tal como los lectores del blog pueden saber hace ya bastante tiempo, lo previsto era exactamente esto. Los precios de arriendos deberían bajar. Antes de los precios de venta. Y los de sectores socioeconómicos altos.
Antes de “perder” la casa o departamento comprado a precios de risa, o espanto como se quiera ver, van a tratar de salvar lo que más se pueda, esto es, arrendar y moverse hacia un rango inferior de precios y sector.
Al principio, la idea es cubrir el pago de los dividendos y tener una ganancia. Ahora, ya están en modo de conformarse con cubrir los dividendos. Muy pronto será en modo de desesperación.
Tal como en el caso de los commodities. Quienes entraron al final del ciclo de las subidas en las casas, serán los primeros en hundirse. Sea por una mala decisión de compra en un momento inoportuno, sea por una peor aún decisión de inversión fomentada por los medios de comunicación y banca en general.
Se tiene que destruir oferta para que suban los precios. Y hay muuuuuucha oferta que destruir. No es tan elástica la oferta de viviendas como las de commodities. Se pueden cerrar operaciones y desvincular gente en el último caso.
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Lamentablemente para estos "inversores", no tienen incorporado el concepto de recoger ganancias. En especial los más apalancados deberían vender antes de que suban los requisitos de pie para dar hipotecarios.
ResponderEliminarBueno, quien sabe, a lo mejor esto sigue un poco más. Pero la gran mayoría no va a tratar de vender hasta que sea tarde.