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SANTIAGO.- El mercado inmobiliario de alto estándar –viviendas con un valor sobre el millón de dólares– ha crecido sostenidamente en los últimos cinco años en Santiago, a un ritmo del 20% anual. Pese al escenario económico actual, durante 2014 las cifras han estado lejos de caer: entre enero y agosto las ventas subieron un 20%, respecto de mismo periodo en 2013.
De acuerdo al gerente de proyectos Socovesa Santiago, José Velasco, "quienes son decidores en este segmento no son muy sensibles al tema político del momento, es decir, no les afecta. Sin duda, la Reforma Tributaria les genera inquietud y hace que se demore más la toma de decisiones; pero, a la vez, genera una oportunidad de inversión, adelantándose a los posibles cambios tributarios que podrían venir".
En ese sentido, "contrario a lo que ha sucedido con las viviendas de menores valores, las cotizaciones en línea de viviendas con valores superiores a las 25.000 UF han tenido un aumento de casi el 200% si se compara el período enero-agosto de 2014 con el del año anterior. Pasamos de 390 cotizaciones realizadas para este tipo de viviendas a 1.153”, afirma Nicolás Izquierdo, jefe de estudios de Portalinmobiliario.com.
Respecto a su participación en el mercado, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios A.G. (ADI) señala que las residencias de lujo "representan el 10% del total de ventas de viviendas en Chile".
"Es un mercado relativamente pequeño en unidades, aunque en valores importantes. Es el mercado más vinculado a las innovaciones, por lo que marca tendencia. Si el país continuara una ruta de crecimiento, su expansión está asegurada", comenta.
Casas de lujo en vías de extinción
Uno de los grandes desafíos de las constructoras e inmobiliarias es, sin duda, la escasez de suelo. La mayoría de los proyectos se ubican en sectores donde queda poca disponibilidad de terreno y las normativas de construcción son restrictivas, como ocurre en el barrio de San Damián, Las Condes; la zona alta de Vitacura; y La Dehesa.
"Hoy la escasez de terrenos ha puesto en jaque la continuidad del negocio de las casas de lujo. Si alguien sale a buscar este tipo de casas nuevas en La Dehesa en algunos años, lo más probable es que ya no encuentre", sentencia José Velasco.
"Es por eso que las inmobiliarias dedicadas al mercado del alto estándar han volcado sus esfuerzos en desarrollar proyectos de departamentos", sostiene Eduardo Crawley-Boevey, gerente general de Inmobiliaria Fernández Wood Vizcaya.
De acuerdo a Portalinmobiliario.com, el 82% de los proyectos de alto estándar corresponden a edificios de departamentos, mientras que el 18% a casas.
Al respecto, Nicolás Izquierdo dice que "los agentes inmobiliarios han sido bastante creativos, desarrollando edificios en altura en zonas altas de la ciudad y de baja densidad, con lo que aprovechan las vistas que se obtienen y, además, le dan un mejor uso al terreno".
Las características del "lujo"
Los departamentos –que pueden llegar a costar cerca de US$ 3 millones en Chile– tienen una superficie total que fluctúa entre los 298 m2 y los 700 m2, de acuerdo a Pablo Hachim, gerente comercial de Inmobiliaria Almagro.
En tanto, Eduardo Crawley-Boevey indica que los compradores buscan atributos diferenciadores y exclusivos respecto al entorno (paisajismo, vistas panorámicas a la ciudad), terminaciones (materiales nobles, cuidado interiorismo, tecnología sustentable), y diseño (dobles alturas, espacios independientes, amplias terrazas).
Además, "aprecia la tranquilidad, privacidad y discreción, por lo tanto, los departamentos son proyectos que se ubican en barrios estratégicos que cuentan con excelentes vistas aseguradas, además de espacios de uso y goce exclusivo. Los edificios no tienen más de dos departamentos por piso", agrega.
En cuanto al perfil de clientes, el ejecutivo de Inmobiliaria Fernández Wood Vizcaya destaca que está conformado por profesionales jóvenes con altos ingresos que están formando familias, con amplio poder de endeudamiento y buen acceso al crédito bancario; también por matrimonios seniors que dejan las grandes casas familiares cuando sus hijos crecen y se independizan, pero siguen privilegiando la ubicación exclusiva y los espacios amplios.
Por su parte, "hay un porcentaje importante de hombres separados, generalmente dueños de su propia empresa, que buscan un espacio para disfrutar esta nueva etapa de su vida", precisa.
Como ha sucedido en otros lugares amenazados con medidas “igualitarias”, los grandes capitales buscan refugio, uno de ellos son los inmuebles. Sería interesante saber cuantas de estas casas o departamentos han sido adquiridos con deuda. Por algún motivo no creo que profesionales jóvenes tengan acceso a ese tipo de créditos. Me parece más bien que son compras al contado de grandes capitales. Pero como no tengo el dato duro, tal vez si profesionales asalariados jóvenes tengan acceso a 1 USD millón para una casa. Quien sabe, cosas peores se han visto últimamente en términos de asignación de riesgos.
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sería interesante conocer la distribución del verdadero dueño: personas naturales vs empresas
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