Comenzó como una buena acción. A fines del año pasado, Esteban decidió remodelar la casa de su fallecido hermano Alejandro en La Florida, y venderla para entregarle lo obtenido a quien fuese, en la práctica, su cuñada, quien no alcanzó a casarse con su "partner de la infancia".
Pero tras comenzar poniéndola en venta a $190 millones, no ha hecho más que "bajarse". Hoy la casa, con cinco piezas, un amplio patio y cercana a Tobalaba, se ofrece ya en $160 millones y, si bien recibe interés, no logra ser traspasada por restricciones bancarias, fundamentalmente. "La venta está estancada", se lamenta Esteban.
El problema no se acota a las viviendas usadas. Pablo Solís, gerente de renta variable y activos alternativos en STF Capital, asegura que en el caso de las nuevas “hemos visto que los precios no han subido más e incluso podrían comenzar a caer”. Cree que en el sector podría darse un “problema de oferta importante”, ya que muchas promesas de compra se deshicieron producto de condiciones bancarias más restrictivas, así como de mayores tasas para los créditos hipotecarios.
El sector inmobiliario está pasando momentos difíciles. Y con una "estanflación" haciéndose cada vez más patente en los bolsillos de los chilenos, esta realidad promete extenderse. "Se vienen 12 a 18 meses muy complejos para el sector”, señala Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers.
“Efectivamente los precios han dejado de subir a las tasas que veíamos hace un par de años atrás”, dice Álvaro Vial , profesor y subdirector de Desarrollo y Proyectos del MBA UC. Asegura que el impacto ha sido, sobre todo, en las viviendas de mayor valor, donde “simplemente no se han realizado transacciones en el último tiempo”.
Una situación económica y de tasas de interés como la actual, "a la larga, produce un sobre stock de viviendas nuevas", dice Solís, quien cree que las empresas podrían "presentar ciertas ofertas para salir a liquidar esos stock”, dice. “Lo mismo pasa con las viviendas usadas, donde probablemente las personas deberán tener que vender más barato”.
Por ahora, el golpe se estaría sintiendo más en estas últimas. Las cifras del último reporte de mercado de Colliers, del segundo trimestre de 2022, todavía muestran alzas anuales en los precios (10% en casas y 4% en departamentos), pero casi nula variación frente al trimestre previo en el primer caso y una caída de -1,2% en departamentos. Y, en lo reciente, "en el mercado de viviendas usadas hemos observado que al momento de vender se hace un descuento importante respecto al precio de lista”, dice Gleisner, de dicha firma.
No todas las propiedades están sufriendo por igual. Gleisner explica que las ventas han caído con más fuerza en las viviendas sobre 20.000 UF. “Se aprecia una baja de los valores al comparar el precio de lista y el precio efectivo de venta, donde muchas personas con apuro de vender su vivienda por necesidades económicas se ven obligadas a bajar el valor de manera considerable”, plantea.
Y Juan Hornauer, gerente de estudios también de Colliers, agrega otros datos de interés emanados del segundo trimestre: el precio promedio de la oferta disponible de departamentos nuevos, por ejemplo, presentó un ajuste a la baja en las principales comunas con desarrollos inmobiliarios en altura. Además, Santiago y La Florida registraron una disminución en torno a -1% respecto al trimestre anterior, mientras que Ñuñoa vio una caída de -5%. “Con los descuentos y promociones observadas en el último tiempo por parte de las inmobiliarias, un precio de cierre podría incluso ser en algunos casos un 10-15% inferior al valor lista”, dice.
Se trata de un escenario difícil para las empresas del sector. Las inmobiliarias se han visto obligadas a dar una variedad de beneficios para “generar un nivel mínimo de ventas”, dice Gleisner. “El hecho de que los precios no hayan seguido aumentando a pesar de que los materiales de construcción han incrementado su valor, implica que las inmobiliarias han sacrificado utilidades y parte del capital de la empresa”, dice. Y recuerda que "las solicitudes de reorganización financiera en el sector son la muestra más extrema del deterioro”.
MESES COMPLEJOS
La persistencia de la inflación y de altas tasas de interés seguirán complicando las compras, indica Solis, de STF. “Y a eso se suma el efecto inflacionario global”, agrega.
Y Vial, de la UC, suma otro factor: la incertidumbre. Cree que el sector seguirá “muy complicado” al menos hasta al menos el próximo año y solo en la medida en que baje la falta de certezas en varios frentes: política, tributaria, inflacionaria, cambiaria, entre otras. De ocurrir, “podríamos comenzar a ver alguna recuperación durante la primera mitad de 2023”.
Para otros, esto recién comienza. Gleisner, de Colliers, dice que la venta inmobiliaria depende de varios pilares que no se ven para nada positivos: un mercado de crédito de largo plazo, tasas bajas y estables y disposición de compra de los clientes. “La disponibilidad de créditos a plazos mayores a 15 años casi ha desaparecido y pagar un dividendo en tiempos de inflación fuerte se hace insostenible para las personas y hogares”, sostiene.
Y a todo esto se suma una recesión que se hace cada vez más inminente no solo a nivel local, sino que a nivel internacional. “Históricamente, el sector inmobiliario es el primer afectado por recesiones y es, a la vez, el último en recuperarse”, dice Gleisner.
Mientras las tasas sigan parabólicas, esto no va a mejorar en lo más mínimo.
El dinero está desapareciendo del sistema, nadie quiere arriesgarse en negocios con una reforma tributaria asesina siendo discutida, nadie quiere endeudarse a 30 años no teniendo ni siquiera claro lo que pasa el siguiente.
Lo comentado desde siempre. En tiempos de recesión o depresión, donde el dinero se valoriza, los activos menos líquidos son los que más van a sufrir, especialmente cuando todos los ingresos comiencen a bajar considerablemente pero las deudas NO.
No será bonito.
Ojalá se hayan preparado para este periodo inminente.
Mi única gran preocupación ahora es cual es el real impacto de la destrucción de la base monetaria a la velocidad que lo está haciendo.
Deberíamos sentir el impacto en la economía real en cualquier momento, en la forma de quiebras y despidos masivos, sumado igualmente al alza del USD que está reventando todas las deudas.
No tengo un intel en las últimas dos semanas de piso, pero hace un par de semanas algunos mayoristas comentaban que estaban comerciando la mitad o hasta un tercio de lo que solían comercializar.
Se está destruyendo la demanda, porque el dinero está saliendo de la economía.
Ese es el requisito para una depresión estratosférica, que está empeorando el gobierno con sus pendejadas buenistas solidarias a la fuerza.
La única satisfacción de todo esto va a ser como pifian a los narcisos desde ahora en adelante.
Siempre hay gente huevona, pero la enorme mayoría obedece al estómago y ese dirá que no hay suficiente comida, cosa que no había pasado en DÉCADAS.
Estos pendejos están preocupados de la dignidah…van a tener que comenzar a preocuparse del HAMBRE. La de verdad, no la mula del estallido.
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El otro día en mega vi un reportaje del pollo. Como ha subido y como la demanda de carne se fue al pollo. Una señora humilde dijo que paso de comprar 10 turros a 6. La destrucción de demanda está en pleno curso. Es un caso pero lo mismo he notado en el líder donde lo que no es básico ha bajado de precio como camarones y quesos gourmet.
ResponderEliminarPor fin los terrenos van a valer un par de gallinas como antes?
ResponderEliminar(Libertad económica) esos tiempos ya pasaron, fueron después del 1975, cuando pinochet reconoce con titulo de propiedad a las parcelas de la reforma agraria. Y lo que condujo que los conservadores de bienes raices vendieran propiedades de terceros. El mayor ejemplo fue la conservadora margot sani poblete de curico, que vendía titulo de dominio. La mayor que vendió fueron 2000 ha. Lo peor que murió sin ser juzgada.
EliminarEstoy viendo un peor escenario que en el 2008.
ResponderEliminarLos carteles de "se vende" están proliferando con hongos. Y en comunas como el centro el deterioro es de guerra, fui a hacer un tramite, es un asco una porquería, la cantidad de negocios cerrados nunca lo había visto. Esta colmando de ambulantes, prostitutas, malandras, tal cual país centro americano.
Horrible la situación por todos lados.
Ahh plaza de armas en centro parece un sri lanka.
Esto va a terminar mal, muy mal.
Y las prostitutas, también estarán más baratas? alcanzo a cotizar algo o no? :D
EliminarEl 2008 no fue nada comparado con lo que viene. En ese entonces la burbuja era gringa, ahora es mundial
ResponderEliminar(Libertad económica ) es lo menos liquido del mercado. Pero los vendedores no reaccionan a la baja, debe quedar la grande para bajen las propiedades.
ResponderEliminarEs un hecho que las propiedades bajarán considerablemente por el frezee bancario y por la nula liquidez... El problema es que aunque estemos líquidos y listos para salir a comprar barato en ese momento, pondrán límites a los ahorristas.. huelo un manotazo estatal debido al desplome en la recaudación fiscal, y recurrirán recurrirá al ahorro privado tanto en pensiones cómo en la banca... ¿o se tragaron que la ley de Saldos bancarios era para perseguir la evasión? de hecho la ley empieza en vigente ahora en octubre.
ResponderEliminarEn mi opinión y leyendo las señales, creo que ahora es el momento de buscar precios al contado... si se busca bien, hay muy buenas oportunidades.... en mi caso, encontré un terreno urbano en una buena comuna a la mitad del valor de mercado ofertando cash, el vendedor estaba desesperado por vender (el ajuste en las contribuciones lo estaban liquidando)... creo que en 2023 será tarde para los que tienen más de 1500 UF en una cuenta.
Cuando empezó el encierro por el bicharraco empecé a ver remates y ventas de estacionamientos en vitacura y las condes, pero quedó en eso no avanzó más.... ahora por primera vez me encontré con remates de departamentos y mandatados por la constructora, pero creo que cuando veamos los terrenos y parcelas a precio huevo será cuando los departamentos y casas se vayan al piso...
ResponderEliminarcuando tengan que vender la parcela para cubrir deudas... ufff...