El auge inmobiliario mundial se está agotando

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@Theeconomist

 

¿Dónde van a caer más los precios?

Dana mousaly pasó meses buscando una casa en Windsor, la ciudad más al sur de Canadá. Era el apogeo de covid-19 y los precios estaban aumentando en todo el país. La Sra. Mousaly, una empleada de 27 años del servicio de policía local, vio casi 100 casas e hizo unas 60 ofertas, a menudo a cientos de miles de dólares canadienses por encima del precio de venta, antes de finalmente cerrar en una propiedad en septiembre pasado. Hace una década, sus padres compraron una casa por la mitad del precio. “Es cuatro veces más grande que el mío”, suspira.

La Sra. Mousaly pudo haber comprado en el momento equivocado. Durante las últimas dos décadas, el candente mercado inmobiliario de Canadá ha brillado cada vez más. Ahora las cosas se están enfriando : los precios han caído durante tres meses consecutivos. Lo mismo es cierto en otros mercados espumosos. En Nueva Zelanda, donde las valoraciones a finales de 2021 aumentaron un 45 % desde el comienzo de la pandemia, el precio de una vivienda también ha caído durante tres meses consecutivos. En Suecia, los precios cayeron casi un 4% en junio, la caída mensual más pronunciada desde la crisis financiera mundial de 2007-09. Dos de cada cinco casas en Australia valen menos que hace tres meses.

Incluso donde los precios siguen subiendo, los costos de endeudamiento más altos están apagando el entusiasmo de los compradores. Con los pagos mensuales de una nueva hipoteca típica en Estados Unidos ahora tres cuartas partes más altos que hace tres años, las solicitudes de préstamos han bajado más de una cuarta parte desde su punto máximo en enero. La proporción de compradores por primera vez ha alcanzado un mínimo de 13 años. Parte de la espuma también está siendo arrastrada en Gran Bretaña. Las aprobaciones de hipotecas en abril cayeron a los niveles previos a la pandemia. En mayo, la venta de viviendas cayó una décima respecto al año anterior.

Si el auge mundial de la vivienda finalmente se está agotando, ¿cuánto caerán los precios? Los analistas de Capital Economics, una consultora, pronosticaron modestas caídas de 5-10% en Estados Unidos y Gran Bretaña. En estos países, es menos probable que los propietarios de viviendas se vean obligados a vender debido al aumento de los costos hipotecarios, ya que los préstamos a tasa fija son comunes. En Australia y Suecia, los analistas estiman que los precios podrían caer un 15%. Con niveles más altos de deuda de los hogares y, por lo tanto, una mayor exposición a las subidas de tipos, Canadá y Nueva Zelanda son los más vulnerables: los precios en estos países podrían caer un 20 %.

Dos factores deberían evitar que los precios de la vivienda entren en una espiral mortal . Uno es la escasez de viviendas en la mayoría de los países ricos. Según la estimación, a Estados Unidos le faltan 3,8 o 5,8 millones de viviendas; Inglaterra necesita unas 345.000 viviendas nuevas al año y está construyendo la mitad de esa cifra; y Canadá requiere 3,5 m adicionales para 2030 al ritmo actual de construcción. El otro factor son los mercados laborales ajustados. El bajo desempleo en muchos países ricos significa que es menos probable que las personas se atrasen en el pago de sus deudas. Combinado con finanzas familiares más sólidas, esto debería evitar una caída en la escala de la crisis financiera en todos los mercados, excepto en los más tambaleantes.

Pero el dolor se distribuirá de manera desigual. Los puntos críticos de pandemia son particularmente vulnerables. Durante los cierres, la búsqueda de grandes jardines o espacios verdes hizo que los mercados inmobiliarios se volvieran locos. Los parisinos huyeron a la campiña francesa. Los residentes turcos se fueron de Estambul a las ciudades turísticas. Los londinenses que querían aprovechar el trabajo remoto acudieron en masa a barrios frondosos como Richmond y Dulwich, o escaparon de la ciudad por completo en busca de viviendas más baratas.

Las grietas han comenzado a aparecer en estos mercados. Se están produciendo menos guerras de ofertas en las ciudades montañosas estadounidenses y en los estados del cinturón solar que atraen a californianos y neoyorquinos bien pagados. Más de la mitad de las casas a la venta en Salt Lake City, Utah, vieron reducido su precio en junio; en Boise, Idaho, tres quintos lo hicieron. La pregunta ahora es cómo bajarán los precios.

El Royal Bank of Canada cree que las ventas en su país de origen se desplomarán desde su punto máximo en 2021 en más del 40%, peor incluso que en la crisis financiera cuando cayeron un 38%. Las cosas pueden no ser tan dramáticas en otros lugares. Pero para los propietarios acostumbrados a que los precios se dirijan en una sola dirección, cualquier caída será un shock.

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Interesante análisis global.

Finalmente termina en un solo análisis. El mercado inmobiliario es el más apalancado de todos. Donde sea que el crédito se restrinja, se en tasas más altas, sea en menores plazos de pago, sea en mayores pies, el precio de las casas va a bajar hasta alcanzar el precio que equilibra esa menor capacidad de endeudamiento.

Las casas también son refugios, pero esos mercados son típicamente al contado y casas o viviendas de alta gama.

Cómo estamos en Chile?

Endeudados hasta el cuello.

Con tasas de crédito por las nubes, precios por las nubes, pies por las nubes e ingresos disponibles por el piso.

Peor aún, con la amenaza de aumentos de impuestos que hacen aún menos rentable, y arriesgada, la operación de comprar a crédito una casa para que “se pague sola”. Finalmente no resulta de esa manera en estos niveles de costo de crédito.

Puede ser un refugio de capital?

Si. En la medida en que tengas el capital.

Puede ser un activo en el entendido de que es tu casa y por ende te provee de satisfacción?

Si.

Puede ser una inversión en el entendido de flujo de efectivo?

Lo más probable que no. No en mucho tiempo al menos.

La presión que colocan las tasas sobre lo que tienes que cobrar para salir empate es bestial.

El flujo suele ser desde el centro a la periferia en un auge, porque el centro está copado y muy caro y se empieza a poblar la periferia o suburbios. En una contracción, se reversa el movimiento, todos vuelven al centro. En un derrumbe de gobierno, todos abandonan el centro y básicamente se disuelve la sociedad o los centros urbanos que se crearon dada la inseguridad o la persecución de capitales que hagan el gobierno.

Ahora, con el tele trabajo, supongo que se alteran en algo esas motivaciones. Puedes vivir alejado de centros urbanos e igualmente generar ingresos.

Está difícil el tema inmobiliario. Porque está difícil decidir cuáles serán los lugares más seguros, que es lo que está en alta demanda ahora.

Diría que ese es el criterio primario hoy. Donde se puede vivir seguro. Ese es el flujo de entrada. Y donde se vive inseguro. Ese tiene el flujo de salida. Quieres invertir en lugares seguros, quieres vender en lugares inseguros.

Más allá de eso…

Tiempos extraños.

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