Ventas de viviendas nuevas caen 29% en segundo trimestre en Gran Santiago

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@emolinversiones

Dificultades de las personas para acceder a créditos hipotecarios, ante mayores exigencias y el encarecimiento del financiamiento por la inflación, unido a la incertidumbre política y económica local son algunos de los factores que explican el deterioro de las ventas de viviendas nuevas en la capital este año. Tras un primer trimestre a la baja, el mercado habitacional del Gran Santiago no repuntó y terminó el segundo cuarto con un descenso de 29,4% anual, tras comercializarse 4.886 unidades entre casas y departamentos, según Colliers. Tras ese desempeño, en el primer semestre, las ventas de viviendas declinaron 40,3% anual, totalizando 8.321 unidades. Pese a ello, los precios continuaron aumentando, mientras que los stocks disminuyeron ante el menor ingreso de nuevos proyectos inmobiliarios. “La caída en las ventas de estos dos últimos trimestres se explican principalmente por mayores exigencias crediticias y el alza de las tasas de interés, producto del aumento constante de la inflación, lo cual ha disminuido el número de personas capaces de adquirir un crédito hipotecario. Otro factor importante es la incertidumbre económica y política que disminuye la compra por parte de inversionistas”, comenta Matías Bucci, jefe del área de Estudios de Colliers. Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), explica que las razones más relevantes de la baja de las ventas están ligadas a la “inflación y la inseguridad de ingresos de las personas”. Domínguez añade que en relación con los inversionistas, especialmente los denominados “hormigas”, está la incertidumbre “creada por la reforma tributaria a los DFL2, que han sido los productos más adquiridos en este tipo de inversiones”. El informe de Colliers señala que en el segundo cuarto del año se colocaron 4.270 departamentos, registrándose un descenso de 28% anual. En tanto, los stocks en ese segmento llegaron a 43.839 unidades disponibles, 5% menos que en abril-junio de 2021. A la vez, el precio promedio de venta se situó en 76,5 UF por metro cuadrado, 4% superior al valor de hace un año. En el segmento de casas, las ventas del segundo trimestre alcanzaron las 616 unidades, disminuyendo 37% anual. El inventario se situó en 2.569 unidades en el período, retrocediendo 13% anual. El precio promedio de comercialización fue de 72,3 UF por m{+2}, un salto de 10% respecto del observado hace 12 meses. Bucci destaca que “la baja en las ventas ha ido de la mano con la disminución de nuevos proyectos, lo cual se ha traducido en una disminución del stock total. Esto, si bien denota una contracción en el mercado inmobiliario producto de la coyuntura económica e incertidumbre política, a la vez el sector ha tenido la capacidad de anticipar esta contracción, evitando un sobrestock”. Sobre los inventarios, Vicente Domínguez indica que en el actual contexto de contracción del mercado, el stock en oferta “sigue siendo importante”. Añade que “tal vez, lo más relevante serán las señales que se empiecen a dar en la economía, pues las tasas de los créditos hipotecarios han empezado a bajar”. Respecto de los valores, el director ejecutivo de la ADI manifiesta que “creo que el alza hoy es menor y, probablemente, desaparezca por unos meses, aunque caída de precios con el aumento de los costos es difícil que se produzca”. Matías Bucci precisa que los precios de publicación o de lista no corresponden al valor de comercialización final, en el cual “al momento de concretarse la venta se pueden observar descuentos de entre 5% a 12%, aproximadamente”. De todos modos, reconoce que “el costo de construcción ha ido al alza de manera constante, lo cual dificulta que el precio lista tenga una baja en el corto plazo”. En cuanto a las proyecciones de ventas para los próximos trimestres, Domínguez sostiene que, “lamentablemente, a pesar de los esfuerzos comerciales que se observan, no veo mejoras perceptibles. Si se aprecia una moderación en la conducción de la economía y en lo político, es probable que se mejoren las perspectivas para invertir y poco a poco vaya recuperándose la confianza”. Bucci estima que “en el corto plazo se prevé que las ventas mantengan el ritmo actual, mientras se conserven las mayores exigencias crediticias”. A la vez, afirma que, “dada la incertidumbre ocasionada por la propuesta de reforma tributaria y el próximo plebiscito, se espera que algunos proyectos en carpeta se dilaten, a la espera de mayores certezas económicas y políticas”.

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De repente se siente como escribir la crónica de una muerte muy anunciada, con mucha anticipación…

Obviamente con las tasas en estos niveles, más los precios en estos niveles, algo tiene que quebrarse. O la demanda, o la oferta. Tal vez ambos.

No ayuda, como casi siempre es el caso, el gobierno con nuevos impuestos.

El negocio inmobiliario es difícil de estimar. Hay que considerar que existe mercado que no se mueve con crédito, se mueve al contado para refugio. También migraciones. Probablemente en los sectores progres las ventas se están desplomando, o lo van a hacer con estas condiciones de crédito, más la seguridad, en los sectores conservadores y de mayores recursos deberían subir. Pero en los segmentos más altos, no en los wannabes.

La gente quiere escapar de los mataderos en la medida que pueda. Pero también está presionando el arriendo al alza con la inflación de todo.

Que perfecta tormenta la que tenemos.

En nuestro caso una de congelamiento cada vez peor de la actividad.

Y los cabezas huecas de nuestro gobierno quieren colocarle restricciones a las parcelaciones que van a aumentar el costo de lo que ya existe haciendo inaccesible cientos de miles de Há para construcción de viviendas que supuestamente son muy necesarias, en regiones, que es muy necesario para descentralizar, y con mayores impuestos…

En general en bajadas económicas, las compras son cash y fuera de los sectores en conflicto, pero hacia los core económicos, no fuera de ellos. Tal vez el trabajo remoto altere un poco, solo un poco esos procesos lógicos.

Nadie dijo que sería fácil.

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