Burbuja inmobiliaria, como saber si va a afectar tu compra de propiedad (o ya lo hizo)?

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Últimamente he estado interesado en el tema de los bienes raíces y por supuesto siempre está la preocupación sobre el estado actual del rubro y si nos encontramos en una burbuja general o existen oportunidades (en Chile), y una de las cosas importantes sobre la compra (o evaluación) es tener los indicadores adecuados. Generalmente las compras se hacen pensando en el flujo propio de caja y si este alcanza o no para pagar el dividendo de una manera holgada. Pero casi nunca está en consideración el valor de la propiedad como Inversión, esto es, que sea capaz de generar flujo de caja positivo si este fuera el objetivo y no el de residencia. Uno de los mitos más arraigados es que las propiedades siempre suben en valor, por lo tanto si hoy pagaste 7000 UF’s (o 300.000 USD app) siempre van a subir de precio por lo tanto da lo mismo lo que se pagó hoy. Siento decirte que no es así, como todo en la vida y naturaleza existen ciclos económicos, algunos mundiales otros regionales que afectan el valor de las propiedades tanto hacia arriba como hacia abajo.

Entonces como podemos evaluar una propiedad?

Uno de los indicadores que utilizan los profesionales es el Yield de Renta, que mide el rendimiento de tu inversión en términos del valor de arriendo estimado.

Veamos un ejemplo:

Arriendo de la Propiedad: 18 UF´s

% de desocupación: 5%

Caja Anual: 205.2 UF

Costo de la propiedad: 4000 UF’s

Pago de Pie: 800 UF´s

Monto del préstamo: 3200 UF’s

Costos anuales (seguros, impuestos, arreglos, comisión de corredor (5% típicamente)) 77 UF´s

Por lo tanto el Yield sería: (205.2 – 77)/4000 = 3.2%

El yield de caja es más ilustrativo y mide en términos reales el flujo de caja anual:

este sería los costos anuales + el servicio de deuda del préstamo, digamos 15 UF´s, es decir 180 UF’s + 77 UF´s o sea 257 UF´s. Entonces el Yield basado en caja sería: (205.2 – 257)/800 = –6.5% es decir el rendimiento de los flujos reales que has desembolsado versus los que te ingresan, esto es 800 UF de pie vs el flujo anual neto de caja. En este caso es una PÉSIMA inversión.

Como referencia, buenos indicadores que representan oportunidades son 10% para el de renta y por supuesto positivos para el de caja y malos si son menores a 4%. Posibilidades de ganancia de capital son consideraciones adicionales secundarias, y generalmente es el discurso estrella de los corredores en los que todos caen lamentablemente (tiene una gran plusvalía, seguro sube el valor en unos pocos años, te suena conocido?)

Espero te sirva como guía en tu compra y ya sabes, no le creas a tus agentes de bienes raíces cuando dicen que las propiedades siempre suben de precio, existen oportunidades en todos lados, simplemente hay que saber que buscar y como evaluarlo y pensar en plusvalía no es la forma.

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