@lasegunda
Más de 2 meses tardó Lilian Cancino en conseguir un departamento para arrendar en la comuna de Providencia.
Ella es actriz, tiene trabajo estable y -tras poco más de un año fuera de Santiago-, comenzó a buscar dónde vivir, de regreso a la capital. Tras un "angustioso" periplo que terminó hace pocos días, cuenta, hoy vive en el sector de Santa Isabel, pagando el doble del valor que le cobraban hace dos años. Y por menos metros cuadrados.
"Por internet, recorriendo edificios, pasé literalmente todos los días buscando. Estaba desesperada", recuerda Lilian. "Muchas veces llegaba a un lugar y ya lo habían arrendado... o iba en la mañana, lo pensaba, pero en la tarde ya no estaba disponible".
La alta demanda y el alza de los precios no fueron los únicos problemas que debió enfrentar: "Te piden montones de papeles, demasiada burocracia, mucho más que antes", afirma.
Tras agotar opciones en corredoras, optó por cerrar contrato con una asesora de inversión que administra edificios y departamentos en alquiler de rentistas privados.
Junto a los documentos habituales -liquidaciones de sueldo, certificados de AFP, fotocopia del carnet, y un mes de garantía-, requirió contar con un aval y presentar los informes Dicom de ambos. Además, documentar por adelantado todos los arriendos del año con cheques a fecha, pese a que, siguiendo el consejo de una hermana que vive en Buenos Aires, ofreció pagar todo un año por adelantado, y en efectivo. "Pero no, ellos preferían el documento", relata.
Asimismo, su contrato establece que el valor del arriendo se reajustará en enero siguiente, según el IPC, debiendo pagar también, y de forma retroactiva, la variación del año ya concluido. Y se estipula que el precio, además del IPC, subirá un 5%. Sí o sí.
Eso, sin contar el pago de una comisión del 50% del arriendo por el trámite.
"Esas eran las condiciones, y a esas alturas no tenía alternativa. Por eso firmé", cuenta.
Complementar rentas (como se hace al pedir un crédito hipotecario), poner a un tercero con mejores antecedentes como titular del contrato, realizar entrevistas en el lugar de trabajo para verificar la información, o hasta exigir certificado de antecedentes penales, son parte de las insólitas exigencias que hoy convierten el buscar arriendo en un verdadero " via crucis ".
¿Qué dicen los corredores?
"Si hay propietarios que, saltándose a los corredores, están tomando demasiadas precauciones, no es por recomendación de agentes inmobiliarios", afirma Adolfo Ovalle , presidente de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (ACOP). Surgida hace 70 años como la Asociación Gremial de Corredores de Propiedades (de ahí su sigla) es la entidad gremial más antigua en el rubro.
Aunque no hay cifras concluyentes en un universo tan amplio, los corredores admiten que la presencia de los rentistas privados en el mercado de los alquileres, aunque todavía minoritaria, ha aumentado muchísimo en los últimos años.
"El dinamismo del sector se explica por varios factores, pero uno de los más importantes es la alta proporción de inversionistas que compran departamentos", apunta Alberto Alaluf , gerente general de «Alaluf Propiedades», firma que también se dedica al corretaje.
"La rentabilidad en la Bolsa ha sido baja, entonces buscan otras alternativas de inversión y nada mejor que la renta fija. Lo mejor, entonces, son los activos inmobiliarios", agrega Ovalle.
Muchos de estos inversionistas arman sus propios equipos para administrar y arrendar, "pero, por falta de experiencia, a veces cometen errores... como no pedir los resguardos adecuados".
El presidente de los corredores afirma que, sin caer en extremos, lo mínimo es exigir que el arrendatario tenga una antigüedad laboral de al menos un año, "para eso pedimos las seis últimas liquidaciones de sueldo y una copia del contrato".
Desde un cambio legal de principios del 2012, recuerda, "no estamos autorizados para pedir informes comerciales. Pero, entre dos clientes, elegimos a aquel que lo presenta de manera voluntaria", admite, y acota: "Deben estar impecables, evidentemente".
"En general, los requisitos de arriendo son bastante exigentes y varían un poco dependiendo de si el contrato se hace a través de una corredora o directamente con el propietario", afirma Daniel Ibarra , socio de «Goplaceit.com», uno de los portales más visitados para búsqueda de propiedades online .
Casi siempre se requiere aval, aunque Ovalle admite que se puede "liberar" de ese codeudor si las condiciones financieras del arrendatario mejoran.
Cuando se pide aval, las exigencias pueden llegar a sumar a más personas al trámite. "Si el codeudor solidario es casado sin separación de bienes, debe firmar la cónyuge con su respectiva copia del carnet", afirma Ibarra. "Y si el matrimonio es con separación de bienes, sólo se necesita libreta de familia".
Sobre el nivel de renta, lo habitual para ambos -arrendador y aval- es que sea de al menos tres a cuatro veces el costo del arriendo. Y respecto a entrevistas en el lugar de trabajo, Ovalle reitera que "nosotros no lo hacemos, nuestros corredores no tienen equipos de investigadores. Pero no sé en otros lugares".
Alaluf, en tanto, estima que los inversionistas que administran directamente sus arriendos son todavía "una baja proporción".
El reajuste de los precios
Sobre el uso de cheques para "asegurar" los arriendos, las opiniones son divergentes. "El aval es muy común, pero documentar con cheques es sólo para aquellos casos en que el arrendatario no pasa la calificación, ya sea por renta, por ser una empresa nueva, por no tener aval u otro", afirma Alaluf. Para Ovalle, en tanto, los cheques "son modalidades que se dan más en el arriendo de oficinas, no tanto en las propiedades habitacionales".
Para el reajuste del precio, la fórmula es clara: la variación del costo de la vida, medida a través del Indice de Precios al Consumidor (IPC). Pero no es la única manera. Muchos contratos agregan a eso otros aumentos programados previamente, o al menos la posibilidad de "revisar" los precios.
"Es habitual que se negocie de esa forma, con incrementos en la renta anualmente, sobre todo para contratos de 2 años o más, y principalmente para propiedades comerciales", reitera Alaluf. "En el caso de las viviendas lo mas común es que se reajuste sólo por IPC".
Ovalle matiza: "El reajuste se va fijando de acuerdo a lo que dicen los contratos, y en un 99,9% hablan del IPC, revisable cada 6 o 12 meses", asegura. "Pero siempre se deja un addendum , que es un documento que se suscribe junto con el contrato para revisar la situación una vez al año".
Pero, ¿qué hace que el precio pueda subir incluso más allá del IPC?
La respuesta es una sola: "El aumento de la demanda y la escasez de la oferta", acota Ovalle.
Avisos que duran un par de horas
Pese a la mayor cautela con que algunos miran el 2014 en lo económico, nada hace presagiar una desaceleración del sector de los arriendos.
"Mientras la economía se mantenga estable, como ha estado hasta el día de hoy, el mercado de los arriendos debiera seguir similar al escenario actual", afirma Daniel Ibarra, recordando que el dinamismo se ha visto impulsado incluso por nuevos subsidios estatales para quienes buscan independizarse.
"No todos tienen la posibilidad de adquirir una vivienda. Más aún ahora que la banca se ha puesto más restrictiva", indica Ovalle. "En los últimos meses se ha venido notando que los porcentajes a prestar en créditos hipotecarios han ido disminuyendo: ya no es el 100%, ni siquiera el 90%, están prestando hasta el 80%. Entonces, el futuro adquiriente tiene que contar por lo menos con un ahorro de un 20 al 25%. Ya no están las facilidades para adquirir de antaño", dice.
Los corredores coinciden en que, por norma general, desde hace un par de años los arriendos duran menos de un mes publicados, antes de ser adjudicados. "Los que duran más son los que están fuera de precio", afirma Alaluf. En internet, los avisos pueden estar apenas algunas horas (ver recuadro).
La demanda es tal, que ya se ha hecho común que los interesados paguen una "reserva", que dura tres días hábiles, mientras reúnen los papeles que les piden para cerrar el contrato.
De igual forma, los precios este año deberían seguir altos. "Van a continuar en aumento, pero de forma más moderada que hasta ahora", señala el gerente de «Alaluf Propiedades».
Y Ovalle remata: "Se van a mantener durante todo el año igual, no creemos que haya variación. Si es que la vacancia baja podrían tender a subir un poco, o viceversa. Ese es el factor que influye".
La búsqueda se amplía hacia otras comunas
"Existen sectores más demandados que corresponden a las llamadas 'ciudades-comunas', como Santiago centro, Providencia o Las Condes, porque cuentan con todo tipo de servicios, cercanía de locomoción, de oficinas, y tienen buenos accesos", señala Daniel Ibarra, de Goplaceit.com
No obstante, afirma que "hemos notado que las búsquedas en el sitio han comenzado a crecer hacia algunas comunas colindantes, ya que eventualmente se puede acceder a una propiedad mejor por el mismo valor y manteniendo algunas de las características buscadas".
Lo más requerido siguen siendo los departamentos de 1 o 2 dormitorios y la cercanía al Metro. En los principales polos de interés, la disponibilidad de opciones simplemente no da abasto ante la creciente demanda.
Esto lo vi hace como 4 años en un blog en USA post reventón subrpime…
Qué diferencia hace un par de años hace. Hasta hace poco los propietarios estaban en el asiento del conductor, el tratamiento de los posibles inquilinos como mendigos que necesitaban para saltar a través de todo tipo de aros para alquilar una casa. Su actitud era que podían darse el lujo de ser exigente, sobre todo porque su capital estaba creciendo tan rápidamente. Si el lugar estuvo vacía durante un par de meses que sería mejor que dejar a cualquier persona que no sea el inquilino perfecto.
¿Cómo han cambiado las cosas. Con el secado de capital a un ritmo alarmante, y entrar rápidamente terreno negativo, los propietarios están prestando mucha atención a su situación de flujo de caja y hacer concesiones que nunca habrían soñado en los buenos días del ol. Los inquilinos tienen un renovado sentido de poder de mercado ya que los desarrolladores en problemas sin quererlo se convierten en los propietarios y las inundaciones serían "Se Vende" unidades en el mercado de alquiler. Bienvenido a la nueva era de Condominio Un-conversiones.
Lo que solía ser de moda para specuvestors para comprar la propiedad y sienten petulante acerca de sus inversiones, presumiendo que ellos "son único negativo de $ 400 por mes." ¿Qué tipo de plan de negocios es eso? Si usted era dueño de un negocio y su gerente general con aire de suficiencia dijo que su sólo le cuesta $ 400 por mes para mantenerla abierta, usted tendría que despedirlo en el lugar si usted tuviera una pizca de sentido de los negocios. Los empresarios la apertura de negocios para recibir el flujo de caja, no para bombardear a cabo.
Esa actitud ha nacido del mito del "eterno apreciando los valores de propiedad" conjurado por la NAR y todos sus discípulos de franquicia - un cártel que este país será mucho mejor sin. Yo solía agrupar Realtors con vendedores de autos usados. Ahora me inclino más hacia los ministros evangélicos y los vendedores de "aceite de serpiente". Ted Haggard está buscando un trabajo. Tal vez debería dejar caer su hoja de vida fuera de la sede de la NAR.
Sí, es bueno ser un inquilino en esta economía. Hace apenas dos años parecía que la mayoría de los inquilinos que habían perdido el tren - que estaban bloqueados en el mercado inmobiliario para la vida y se destinarían a laborar sin remedio al tratar de reunir un retiro como sus amigos "sofisticados" arrojó partes inauguración de la casa y tomó excursiones de capital financiada a Club Med.
Hoy en día, ya que los precios son arrastrados por los fundamentos más básicos de la economía, inquilinos y compradores de primera vez están sintiendo un gran impulso peso de sus hombros. El tren se habían perdido se dirigía a un precipicio.
No es increíble como las historias se repiten en todos lados???
Dueños prepotentes que piden hasta una garantía papal para poder tener el privilegio de arrendar por $500.000 un departamento “lodge” de un cuarto y un baño en el barrio de moda de Santiago. Ahora ya sabemos lo que va a pasar en un futuro no tan distante. La secuencia lógica es que los “inversionistas” que compraron a precio de burbuja, al no poder mantener los dividendos, intentarán arrendar, a precio de burbuja, el problema será que la economía no dará para esos precios, junto con la sobreoferta que se producirá de aquellos proyectos que estaban destinados a ventas y que ahora, al no poder ser colocados, los “inversionistas” de esos proyectos optarán por colocarlos en arriendo en vez de perder todo. Paraíso para los arrendatarios.
Como todo en la vida, ciclos. Swisswacth…
